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Bewertung von Immobilien – Teil 2

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Im letzten Beitrag des Privatimmobilien-Blogs wurden die Grundzüge der Immobilienbewertung kurz umrissen. Natürlich braucht es in vielen Fällen eine weit aus komplexere Bewertung, vor allem wenn der Wert von Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus ganz genau festgelegt werden muss. Bei Erbschaften, Scheidungen oder anderen Streitigkeiten braucht es einen Sachverständigen der durch gesetzlich normierte Verfahren den genauen Wert der Immobilie bestimmt, damit die Bewertung beispielsweise vor Gericht zur Anwendung kommen kann. Beim sogenannten Verkehrswertgutachten wird der Verkehrswert einer Immobilie festgelegt. Der Verkehrswert entspricht dabei dem Marktwert und das Gutachten setzt sich aus Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren zusammen. Egal ob Wohnbau, Gewerbeimmobilie oder Freizeitimmobilie, so kann der Marktwert genau ermittelt werden, was sich natürlich auch in den Kosten niederschlägt. Deswegen macht ein Gutachten durch einen Sachverständigen nur Sinn, wenn es auch wirklich benötigt wird.

Grundlagen und Vergleichswertverfahren
Der Ermittlung des Verkehrswertes ist rechtlich nach dem Baugesetzbuch geregelt. Der Preis soll nach rechtlich objektiven Kriterien und tatsächlicher Beschaffenheit der Immobilie aktuell festgelegt werden. Hier zählen vor allem das Grundstück, die Beschaffenheit des Gebäudes und andere objektive Sachverhalte dazu, jedoch keine persönlichen Umstände.
Das Vergleichswertverfahren dient dazu das zu bewertende Haus oder eine Wohnung mit anderen ähnlichen Gebäuden zu vergleichen. Hierfür sind verschiedene Kriterien festgelegt, die einen realistischen und objektiven Vergleich ermöglichen, wie etwa: Lage, Nutzung, Beschaffenheit und Zuschnitt.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden vor allem die Herstellungskosten bewertet, hier zählen die Bruttogeschossfläche, Außenanlagen und Baunebenkosten dazu. Der Grundstückswert spielt ebenfalls eine wichtige Rolle. Hier geht es also um den reinen Sachwert der Immobilie und nicht um den Ertrag, der damit erwirtschaftet werden kann. Es erfolgt also kein Vergleich, sondern die Ermittlung der tatsächlichen Kosten, wobei natürlich gerade der Grundstückspreis nun ein anderer sein kann. Dieses Verfahren ist vor allem für Immobilien interessant, die privat genutzt werden.

Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren geht es um den Ertrag, der mit einer Immobilie erwirtschaftet werden kann. Daher kommt es vor allem bei einem Betriebsobjekt, einer Bürofläche oder anderen Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Entscheidend bei diesem Verfahren sind die Erträge, also die Jahresrohmiete und der Liegenschaftszins.
In das Verkehrswertgutachten fließen anschließend alle drei Verfahren ein, je nach Immobilie natürlich mit sehr unterschiedlichen Gewichtungen, um so den objektiven Marktwert einer Immobilie bestmöglich zu ermitteln.

Bewertung von Immobilien – Teil 1

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Egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Gewerbeimmobilie: Beim Verkauf einer Immobilie kommt es sehr oft auf eine realistische Bewertung an, um in einem vernünftigen Zeitrahmen einen Abschluss zu erzielen. Doch auch als Käufer ist man mit einem seriösen Gutachten immer auf der sicheren Seite, wenn es um den Erwerb von Eigentum geht. Die zusätzlichen Kosten können sich für beide Seiten oftmals auszahlen, um einen schnellen und sicheren Deal abzuschließen. Jedoch eines gleich vor weg, die goldene Regel stimmt nach wie vor: Eine Immobilie ist immer so viel wert, wie jemand bereit ist dafür zu bezahlen. Gerade bei Luxusimmobilien werden oft Preise weit über dem realistischen Marktwert erzielt, aber auch bei Haus oder Wohnung können schon mal bessere Verkaufspreise oder ein Schnäppchen drin sein. Bewertungen dienen hier zur Orientierung oder vor allem für Behörden, wenn es um Erbschaft oder Streitigkeiten geht.

Lage, Beschaffenheit der Immobilie und Angebotssituation
Die Lage einer Immobilie ist wohl das wichtigste Kriterium für die Wertermittlung bei Immobilien, weil sie unveränderbar ist. Von Verkehrsanbindung, über Nahversorgung oder kulturellem Angebot spielen hier die verschiedensten Faktoren eine wichtige Rolle bei der Preisbestimmung, je nach Verwendungszweck der Immobilie. Darüber hinaus wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden. Bei der Makrolage wird die gesamte Region zur Preisbestimmung herangezogen, bei der Mikrolage die unmittelbare Umgebung. Eine Wohnung im 1. Wienergemeindebezirk kann einen höheren Preis erzielen, als eine vergleichbare Wohnung im Waldviertel. Ein Beispiel für die Mikrolage wäre die U-Bahnstation direkt vorm Haus. Dieser Umstand wird sich meistens in einem höheren Preis auswirken, als wenn die nächsten öffentlichen Verkehrsmittel 15 Gehminuten entfernt sind.
Die Beschaffenheit der Immobilie selbst ist der nächste wichtige Faktor bei der Bewertung: Größe, Baujahr, Zustand, Bausubstanz und andere wichtige Faktoren fließen hier in die Bewertung mit ein. Je mehr Möglichkeiten eine Immobilie bietet und je besser der Gesamtzustand ist, desto höher ist der Marktwert von Häuser und Wohnungen.  Darüber hinaus ist wohl das wichtigste Kriterium ob gerade ein Käufer oder Verkäufermarkt herrscht. Je größer die Nachfrage, umso höher der Preis, je höher das Angebot, desto mehr Verhandlungsspielraum ist gegeben.
TU Wien bewertet günstig Immobilien
Der Universitätsprofessor Wolfgang Feilmayr bietet mit dem von ihm entwickelten Grundstückspreis-Simulations-Modell (GPSIM) zu jeder Adresse in Österreich Immobilienbewertungen zu einem günstigen Preis an. Allerdings nur für private Wohnungen, Häuser und Grundstücke: Gewerbeimmobilien, wie ein Zinshaus oder eine Bürofläche, sind ausgenommen.  Natürlich sind solche Bewertungen nur für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie interessant. Geht es um Sachverhalte wie Scheidung, Vormundschaften oder Erbschaften muss ein Sachverständiger  samt Gutachten her. Hier geht es dann um Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren, um ein Verkehrswertgutachten zu erstellen. Mehr dazu nächste Woche in unserem Blog.