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Makler kassieren zu viel Provision Teil 2

garantie Jetzt kommt der Musterprozess!

Nach der massiven Mobilmachung seitens der Arbeiterkammer gegen die Makler Anfang Juli, geht es nun in die zweite Runde. Hier kann wohl kaum mehr von der Füllung des Sommerlochs gesprochen werden, denn jetzt kommt der Musterprozess! Die Arbeiterkammer unterstützt eine Klage, um Rechtssicherheit für Mieter zu schaffen. Natürlich profitieren davon nur Menschen die in einer Mietwohnung leben, für Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung gelten andere Regelungen. Bei diesem Musterprozess geht es um einen zu hohen Hauptmietzins und daher in Folge auch zu hoher Maklerprovision, die vom Makler verrechnet wurde. Primär wird hier von der Arbeiterkammer kritisiert, dass Makler für die Vermieter arbeiten, aber von den Mietern kassieren. Deswegen am besten gleich die Wohnung ohne Makler vermieten, wie auf unserer provisionsfreien Plattform!

Makler wurde auf 1.250,- Euro geklagt
Viele von Ihnen denken jetzt wahrscheinlich, dass es sich nicht auszahlt für diesen Betrag vor Gericht zu ziehen und man sich besser vergleicht! Es soll hier aber ein Musterprozess geführt werden, der eindeutig klärt was in der Praxis erlaubt ist und was nicht. Darüber hinaus kann der Betrag auch schon mal die Jahresgebühr für einen Garagenplatz oder Parkplatz ausmachen, also durchaus einen Versuch wert. Die Wohnung wurde eigentlich für einen Hauptmietzins in der Höhe von 537,94 Euro vermietet. Die Schlichtungsstelle erhob allerdings für die Zweizimmerwohnung im 15. Wiener Gemeindebezirk einen zulässigen Hauptmietzins von 285,43 Euro. Somit war auch die Maklerprovision für diese Immobilie viel zu hoch, genauer gesagt soll der Makler 1.461,84 Euro bekommen haben. Die Mieterin klagt nun mit Hilfe der Arbeiterkammer den Makler auf 1.250,- Euro, die ihrer Meinung nach zu viel bezahlt wurden. Da die Provision ja von dem völlig überhöhten Mietpreis berechnet wurde und eine weitere Provisionsminderung auch noch im Raum steht, weil der Makler gesetzlich verpflichtet gewesen wäre, die Mieterin über die gesetzlichen Mietobergrenzen zu informieren. Bei Betriebsobjekten, Geschäftslokalen und Freizeitimmobilien werden oft auf beiden Seiten Makler und Fachleute beschäftigt, damit ein fairer Deal zu Stande kommt. Doch gerade in Bereich der privaten Vermietung, gehören strenge gesetzliche Rahmenbedingungen geschaffen, zum Schutz der Mieter.

Forderung der Mietervereinigung: Streichung von Versicherung und Honorar
Bei einer anderen Kampagne fordert die Mietervereinigung gerade eine Senkung der Betriebskosten für Mieter, da die Betriebskosten in Wien schon über der Inflationsrate liegen. Daher sollen Versicherungen, Grundsteuer und Verwaltungshonorar aus den Betriebskosten gestrichen werden. Gerade hier gilt es einen fairen Kompromiss zwischen Mieter und Vermieter zu finden, damit beide Seiten gut leben können. Die Makler jedoch verrechnen oftmals zu viel Provision und deswegen ist es wichtig, dass hier genaue Rahmenbedingungen geschaffen werden. Quelle: AK, APA OTS

Makler kassieren zu viel Provision

Immer wieder hört man es und viele dachten es sich schon. Doch nun hat auch eine Überprüfung der Arbeiterkammer ergeben: Immobilienmakler kassieren zu viel Provision! Die Untersuchung war zwar nicht auf das klassische Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung bezogen, aber sie spricht eine klare Sprache was Mietwohnungen angeht. Die Arbeiterkammer überprüfte 119 befristete Mietverträge und kam zu einem schockierenden Ergebnis: Es wird nicht nur zu viel Provision verrechnet, auch werden Mieter oft nicht über Mietobergrenzen und die Möglichkeit der Mietzinsüberprüfung aufgeklärt! Daher fordert die Arbeiterkammer die Politik auf, hier rasch Reformen für die Mieter auf den Weg zu bringen und die Maklerprovision überhaupt für Mieter zu streichen.

Mietzins-Check für befristete Altbauwohnungen
Konkret wurden 119 befristet Mietverträge von Altbauwohnungen überprüft, davon wurde rund die Hälfte über Makler gegen Provision vermittelt. Durchschnittlich kassierten die Makler dabei 1.650,- Euro, also um fast 500,- Euro mehr als bei erlaubten Mietzinsen zulässig gewesen wäre. Bei Gewerbeimmobilien oder Büroflächen wird bei Vertragsabschluss oft genauer hingesehen, doch gerade bei einer Mietwohnung ist man froh ein passendes Objekt gefunden haben und ist bereit die zu hohe Provision zu zahlen. Bei 87 Prozent der 63 vermittelten Wohnungen wurden viel zu hohe Provisionen durch den Makler einkassiert, der Spitzenwert lag hier bei 1.896,- Euro zu viel an Provision! Die Arbeiterkammer spricht hier von dem vermitteln von gesetzwidrig überhöhten Mietverträgen, um mehr Provision zu kassieren. Darüber hinaus wird auch noch verschwiegen, dass es gesetzliche Mietobergrenzen gibt und die Möglichkeit der Mietzinsüberprüfung. Beispielsweise bei der Schlichtungsstelle oder anderen Mieterorganisationen. Eine Mietrechtsreform scheint hier notwendig, damit Mieter nicht mehr auf diesem Weg zur Kasse gebeten werden können. Mit etwas Glück könnten Gespräche bis in den Herbst hinein abgeschlossen werden. Doch es ist fraglich, ob noch in diesem Jahr oder Anfang 2015 hier Nägel mit Köpfen gemacht werden, um die Mieter hier in eine bessere rechtliche Position gegenüber den Maklern zu bringen.

Makler wehren sich
Die österreichischen Makler wehren sich und kritisieren vor allem, dass nur 120 Verträge überprüft wurden. Das sind in etwa 0,06% der 200.000 bestehenden Mietverträge in Österreich. Hier soll nur das Feindbild Makler geschürt werden.
Immobilien und mietbarer Wohnbau sind lukrative Geschäftsfelder, daher sollten gerade Vermieter im Sinne eines schnelleren Geschäftsabschlusses mehr provisionsfreie Plattformen nutzen. Dies kommt eben nicht nur dem Vermieter zu Gute, sondern kann durch die besseren Konditionen zu einer schnelleren Vermietung führen. Moderne Plattformen helfen hier schnell und sauber zu vermieten oder zu verkaufen: Ohne sich überhaupt Gedanken machen zu müssen, ob andere Personen zu viel oder zu wenig an Provision kassieren.

Quelle: www.ots.at, Arbeiterkammer & ÖVI

Die kühle Wohnung ohne Klimagerät

Egal ob Haus oder Wohnung, in den Sommermonaten kann es schnell sehr warm werden ohne Klimagerät in den eigenen vier Wänden. Allerdings bringt eine Klimaanlage nicht nur kühle Temperaturen, sondern auch viele Nachteile mit sich, wie etwa einen sehr hohen Stromverbrauch, Umweltbelastung und meist insgesamt zu kühle Räume. Doch auch ohne Klimagerät kann der heiße Sommer überstanden werden. Die besten Tricks sind oft sehr leicht und ohne weitere Kosten umsetzbar, jedoch kommt es auch darauf an ob Eigentumswohnung, Mietwohnung oder Einfamilienhaus gekühlt werden soll, da nicht jede Methode in jeder Wohnform umsetzbar ist. Die beste Praktiken um der Hitze zu entgehen kurz und prägnant zusammengefasst.
Richtiges Lüften und gute Dämmung
Die zeitlich richtige Belüftung des Wohnraum macht oft den Unterschied an heißen Tagen aus. Nachts ist die beste Zeit zum lüften, doch schon früh morgens sollten die Fenster geschlossen werden. Gute Jalousien oder überhaupt ein Sonnenschutz vor den Fenstern verhindern dann das aufheizen der Immobilie und so bleibt die kühle Luft drinnen und die Hitze draußen. Zusätzlich können in der Nacht noch nasse Tücher vor die offenen Fenster gehängt werden und zusätzlich ein Ventilator davor gestellt werden, um so noch mehr kühle Luft in das Wohnobjekt der Wahl zu befördern. Die richtige Dämmung spielt ebenfalls eine große Rolle, da sie nicht nur im Winter die Kälte draußen lässt, sondern auch die Hitze im Sommer. In einem Wohnbau mit mehr Parteien oder einer gemieteten Gewerbeimmobilie ist es natürlich nicht einfach die Dämmung entsprechend zu verbessern. Wenn gar neu gebaut wird, empfiehlt es sich jedenfalls eine gute Dämmung in die Planung miteinzubeziehen, da hier auch im Sommer viel an Lebensqualität gewonnen werden kann. Nicht ständig benötigte Geräte wie beispielsweise Fernseher, Computer, Drucker und andere sollten tagsüber komplett vom Strom genommen werden, wenn sie nicht in Verwendung sind, da auch sie ständig Wärme abgeben und somit zur Wärme in den eigenen vier Wänden beitragen.

Viele Faktoren können schon bei Planung oder Kauf/Miete berücksichtigt werden
Wie schon oben geschrieben kann vor allem die Dämmung eine große Rolle spielen, wie heiß es in einer Immobilie im Sommer werden kann. Deswegen sollte man sich vorher umfassend über die Dämmung erkundigen und eventuell gerade an einem heißen Tag besichtigen. Aber auch die Lage des Objekts ist entscheidend für die Wärmeregulierung. Wenn alle Fenster zur gleichen Seite ausgerichtet sind, kann etwa keine Querlüftung mehr durchgeführt werden. Ist etwa eine Wohnung südseitig ausgerichtet, kann es so schnell sehr heiß werden, besonders in Dachgeschosswohnungen. Außenjalousien sind hier unverzichtbar, da nur sie die Hitze wirklich abhalten können, Innenjalousien tragen nur zum Blendschutz bei, regulieren das Raumklima hingegen gar nicht. Somit ist bereits eine gute Planung bei Miete oder Kauf eines Objekts entscheiden für die Temperaturen im Sommer innerhalb des Wohnraums.

Bewertung von Immobilien – Teil 2

Im letzten Beitrag des Privatimmobilien-Blogs wurden die Grundzüge der Immobilienbewertung kurz umrissen. Natürlich braucht es in vielen Fällen eine weit aus komplexere Bewertung, vor allem wenn der Wert von Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus ganz genau festgelegt werden muss. Bei Erbschaften, Scheidungen oder anderen Streitigkeiten braucht es einen Sachverständigen der durch gesetzlich normierte Verfahren den genauen Wert der Immobilie bestimmt, damit die Bewertung beispielsweise vor Gericht zur Anwendung kommen kann. Beim sogenannten Verkehrswertgutachten wird der Verkehrswert einer Immobilie festgelegt. Der Verkehrswert entspricht dabei dem Marktwert und das Gutachten setzt sich aus Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren zusammen. Egal ob Wohnbau, Gewerbeimmobilie oder Freizeitimmobilie, so kann der Marktwert genau ermittelt werden, was sich natürlich auch in den Kosten niederschlägt. Deswegen macht ein Gutachten durch einen Sachverständigen nur Sinn, wenn es auch wirklich benötigt wird.

Grundlagen und Vergleichswertverfahren
Der Ermittlung des Verkehrswertes ist rechtlich nach dem Baugesetzbuch geregelt. Der Preis soll nach rechtlich objektiven Kriterien und tatsächlicher Beschaffenheit der Immobilie aktuell festgelegt werden. Hier zählen vor allem das Grundstück, die Beschaffenheit des Gebäudes und andere objektive Sachverhalte dazu, jedoch keine persönlichen Umstände.
Das Vergleichswertverfahren dient dazu das zu bewertende Haus oder eine Wohnung mit anderen ähnlichen Gebäuden zu vergleichen. Hierfür sind verschiedene Kriterien festgelegt, die einen realistischen und objektiven Vergleich ermöglichen, wie etwa: Lage, Nutzung, Beschaffenheit und Zuschnitt.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden vor allem die Herstellungskosten bewertet, hier zählen die Bruttogeschossfläche, Außenanlagen und Baunebenkosten dazu. Der Grundstückswert spielt ebenfalls eine wichtige Rolle. Hier geht es also um den reinen Sachwert der Immobilie und nicht um den Ertrag, der damit erwirtschaftet werden kann. Es erfolgt also kein Vergleich, sondern die Ermittlung der tatsächlichen Kosten, wobei natürlich gerade der Grundstückspreis nun ein anderer sein kann. Dieses Verfahren ist vor allem für Immobilien interessant, die privat genutzt werden.

Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren geht es um den Ertrag, der mit einer Immobilie erwirtschaftet werden kann. Daher kommt es vor allem bei einem Betriebsobjekt, einer Bürofläche oder anderen Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Entscheidend bei diesem Verfahren sind die Erträge, also die Jahresrohmiete und der Liegenschaftszins.
In das Verkehrswertgutachten fließen anschließend alle drei Verfahren ein, je nach Immobilie natürlich mit sehr unterschiedlichen Gewichtungen, um so den objektiven Marktwert einer Immobilie bestmöglich zu ermitteln.

Bewertung von Immobilien – Teil 1

Egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Gewerbeimmobilie: Beim Verkauf einer Immobilie kommt es sehr oft auf eine realistische Bewertung an, um in einem vernünftigen Zeitrahmen einen Abschluss zu erzielen. Doch auch als Käufer ist man mit einem seriösen Gutachten immer auf der sicheren Seite, wenn es um den Erwerb von Eigentum geht. Die zusätzlichen Kosten können sich für beide Seiten oftmals auszahlen, um einen schnellen und sicheren Deal abzuschließen. Jedoch eines gleich vor weg, die goldene Regel stimmt nach wie vor: Eine Immobilie ist immer so viel wert, wie jemand bereit ist dafür zu bezahlen. Gerade bei Luxusimmobilien werden oft Preise weit über dem realistischen Marktwert erzielt, aber auch bei Haus oder Wohnung können schon mal bessere Verkaufspreise oder ein Schnäppchen drin sein. Bewertungen dienen hier zur Orientierung oder vor allem für Behörden, wenn es um Erbschaft oder Streitigkeiten geht.

Lage, Beschaffenheit der Immobilie und Angebotssituation
Die Lage einer Immobilie ist wohl das wichtigste Kriterium für die Wertermittlung bei Immobilien, weil sie unveränderbar ist. Von Verkehrsanbindung, über Nahversorgung oder kulturellem Angebot spielen hier die verschiedensten Faktoren eine wichtige Rolle bei der Preisbestimmung, je nach Verwendungszweck der Immobilie. Darüber hinaus wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden. Bei der Makrolage wird die gesamte Region zur Preisbestimmung herangezogen, bei der Mikrolage die unmittelbare Umgebung. Eine Wohnung im 1. Wienergemeindebezirk kann einen höheren Preis erzielen, als eine vergleichbare Wohnung im Waldviertel. Ein Beispiel für die Mikrolage wäre die U-Bahnstation direkt vorm Haus. Dieser Umstand wird sich meistens in einem höheren Preis auswirken, als wenn die nächsten öffentlichen Verkehrsmittel 15 Gehminuten entfernt sind.
Die Beschaffenheit der Immobilie selbst ist der nächste wichtige Faktor bei der Bewertung: Größe, Baujahr, Zustand, Bausubstanz und andere wichtige Faktoren fließen hier in die Bewertung mit ein. Je mehr Möglichkeiten eine Immobilie bietet und je besser der Gesamtzustand ist, desto höher ist der Marktwert von Häuser und Wohnungen.  Darüber hinaus ist wohl das wichtigste Kriterium ob gerade ein Käufer oder Verkäufermarkt herrscht. Je größer die Nachfrage, umso höher der Preis, je höher das Angebot, desto mehr Verhandlungsspielraum ist gegeben.
TU Wien bewertet günstig Immobilien
Der Universitätsprofessor Wolfgang Feilmayr bietet mit dem von ihm entwickelten Grundstückspreis-Simulations-Modell (GPSIM) zu jeder Adresse in Österreich Immobilienbewertungen zu einem günstigen Preis an. Allerdings nur für private Wohnungen, Häuser und Grundstücke: Gewerbeimmobilien, wie ein Zinshaus oder eine Bürofläche, sind ausgenommen.  Natürlich sind solche Bewertungen nur für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie interessant. Geht es um Sachverhalte wie Scheidung, Vormundschaften oder Erbschaften muss ein Sachverständiger  samt Gutachten her. Hier geht es dann um Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren, um ein Verkehrswertgutachten zu erstellen. Mehr dazu nächste Woche in unserem Blog.

Immobilienpreise steigen um bis zu 19%!

Eine aktuelle Erhebung für das 1. Halbjahr 2013 weist eine Steigerung der Wohnungspreise um +19% in Wien und Niederösterreich aus. Gefolgt vom Bundesland Salzburg mit +8,2%, das auch den höchsten Quadratmeterpreis mit 3.148 € erreicht. Insgesamt stiegen im 1. Halbjahr 2013 in Österreich die Preise von Eigentumswohnungen um +8,2% und von Einfamilienhäusern um +4,2% im Gegensatz zum Vorjahreswert.

Eigentumswohnungen: Starke Preiserhöhung in der Hauptstadt, Bundesländer durchwegs gemischt.
In Wien hat man im 1. Halbjahr 2013 durchschnittlich 2.868,- € pro Quadratmeter locker machen müssen, das entspricht einer Steigerung um +19% zum 1. Halbjahr 2012. Niederösterreich ist nur knapp dahinter, mit einer Erhöhung des Quadratmeterpreises um +18,9% auf 1.620,- €. In Salzburg wird derzeit der Quadratmeter durchschnittlich um 3.148,- € gehandelt, um +8,2% mehr als der Vorjahreswert. Somit ist Wohnfläche in Salzburg im österreichischen Vergleich derzeit am teuersten.
In Tirol bezahlt man derzeit mit 2.551,- €/m² genau so viel wie im gleichen Zeitraum des letzten Jahres, hier gibt es keine Veränderung. Vorarlberg verzeichnet einen leichten Anstieg um +1,5% auf 2.518,- €. Oberösterreich und Kärnten verzeichnen auch eine eher gemäßigte Preissteigerung gegenüber dem Vorjahr: Oberösterreich +2,6% (1.869,- €/m²) und Kärnten +4,5% (2.138,- €/m²). Die Steiermark ist das einzige Bundesland in dem es einen Rückgang um -7,5% auf 1.610,- € gegeben hat. Im Burgenland steht der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen momentan bei 1.586,- €.

Einfamilienhäuser steigen, Grundstückspreise fallen.
Während der Preis von Wohnungen österreichweit um +8,2% gestiegen ist, waren es bei den Einfamilienhäusern nur +4,2%. Wobei hier die Steigerung ganz klar bei den teuersten 25% zu verzeichnen ist, jene Häuser über 260.000,- €. Das durchschnittliche Einfamilienhaus in Österreich liegt momentan bei 186.432,- €.
Die teuersten Einfamilienhäuser finden sich nach wie vor in Wien mit 427.162,- € im Durchschnitt, gefolgt von Tirol mit 369.017,- €. In Salzburg bezahlt der Käufer momentan rund 347.336,- €.  Der vierte Platz geht an Vorarlberg mit einem durchschnittlichen Häuserpreis von 282.438,- €. Die Plätze der etwas günstigeren Bundesländer bei den Einfamilienhäusern eröffnet Oberösterreich mit 177.907,- €, gefolgt von Kärnten mit 165.233,- €. In der Steiermark schlägt der Wunsch nach dem eigenen Haus mit 156.183,- € zu Buche, während in Niederösterreich durchschnittlich 150.072,- € ausgegeben werden müssen. Das Schlusslicht bildet hier das Burgenland mit 93.665,- €.

Einen gegensätzlichen Trend zur allgemeinen Teuerung bei Immobilien haben im 1. Halbjahr 2013 die Grundstückspreise gezeigt. Der Preis pro Quadratmeter in Österreich ist um -16,7% von 56,- € auf 47,- € gefallen. Spitzenreiter bei den Grundstückspreisen im erhobenen Zeitraum ist Wien mit 247,- €/m², gefolgt von Tirol mit 143,- €/m² und Vorarlberg mit durchschnittlich 133,- €/m². Im Burgenland sind die Preise um -23,5% gefallen, gefolgt von der Steiermark mit -17,1 %. Gleichauf liegen Niederösterreich mit -15,5%  und Oberösterreich mit -15,0%, gefolgt von Salzburg mit einem Rückgang von -14,4%. In Kärnten sind die Grundstückspreise um -11,0% gefallen. Tirol (-7,5%) und Vorarlberg (-5,8%) haben einen geringen Verlust zu verzeichnen.

Umfassende Informationen über die Lage am Markt und statistische Auswertung können bei Kaufentscheidungen sicher eine gute Basis bilden. Jedoch gibt es immer wieder in jeder Preisklasse und für jedes Budget auch Schnäppchen in jedem Bundesland. Der Wegfall von Provisionen durch die Nutzung von provisionsfreien Plattformen hilft nochmals den Traum vom Eigenheim günstiger und schneller umzusetzen.

Quelle: APA/OTS