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Aktuelles zum Thema Immobilien

Indikator für Immobilienpreise kommt nun auch in Österreich

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In vielen andren europäischen Ländern ist es längst Normalität, ab nun auch bei uns: Die österreichische Nationalbank (OeNB) führt einen Indikator für Immobilienpreise ein. Die klassische Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus verzeichneten in den letzten Jahren über das Inflationsniveau hinaus satte Preissteigerungen, von einer Immobilienblase könne aber noch keine Rede sein laut den zuständigen Volkswirten. Der Fundamentalpreisindikator setzt sich aus sieben Teilindikatoren zusammen. 2013 war der österreichische Markt noch immer etwas unterbewertet, gegenüber dem langfristigen Trend, mit Ausnahme von Wien: Immobilien in der Bundeshauptstadt sind mit zirka 21% überbewertet. Dies betrifft natürlich auch indirekt jegliches Mietobjekt, weil beispielsweise länger in der Mietwohnung gewohnt werden muss, wenn das Eigenheim nicht gleich finanzierbar ist.

Zusammensetzung des Preisindikators
Der Fundamentalpreisindikator setzt sich aus sieben Teilindikatoren zusammen. Davon entfallen zwei auf die Haushalts- und zwei auf die Investorenperspektive. Die restlichen drei Indikatoren sollen die Zusammenhänge zwischen dem Immobilienmarkt und makroökonomischen Gegebenheiten widerspiegeln. Ein Unterschied zum Fundamentalpreis einer Immobilie soll so hergestellt werden können, um eine realistischere Betrachtung von Immobilien in Österreich visualisieren zu können.
Darüber hinaus schafft sich die österreichische Nationalbank selbst ein Instrument, um eventuell lenkende Maßnahmen am Immobiliensektor zu setzen und auch zu begründen. Momentan sieht die Prognose aber positiv aus, was die Verschuldung der österreichischen Haushalte und den Bausektor angeht.  Daher kann von einer Immobilienblase momentan keine Rede sein. Diese Maßnahme trägt somit auch dem momentanen allgemeinen Trend nach ökonomischen Frühwarnsystemen Rechnung, um Krisen schon im Vorfeld zu erkennen und eventuell Gegenmaßnahmen einzuleiten. Hier bleibt abzuwarten, wie dieses neue Instrument verwendet werden wird, um Fehlentwicklungen zu erkennen und  entsprechend gegenzusteuern.

Nationalbank greift Bedürfnis nach Kontrollinstrument auf
Egal ob Zinshaus, Betriebsobjekt oder Wohnbau, in jedem Segment war in der letzten Zeit nach mehr Struktur und Transparenz gefragt worden. Verschiedenste Organisationen haben über Aussendungen und die Medien ihre Forderungen angebracht. Bisher waren es oft nur eigene Studien und Erhebungen, auf die verwiesen wurde. Somit kann der Indikator eventuell auch zu einer Objektivierung bei der Darstellung von Preisentwicklungen am Immobilienmarkt beitragen, um die Marktentwicklung besser darstellen zu können. Abschließend sei aber auch gesagt, dass natürlich noch viele andere Faktoren bei der Bewertung einer Immobilie wichtig sind und auch bezahlt werden. Schnäppchen am Immobilienmarkt und gute Geschäfte sind noch von anderen Faktoren abhängig und lassen sich nicht immer messbar machen. (Quelle: OeNB)

Schimmelbefall: Der Feind jeder Immobilie

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Er lauert oft unbemerkt hinter Tapeten, Einrichtungsgegenständen oder sonst irgendwo in Haus oder Wohnung bist er zu Tage tritt, der Schimmel. Meistens ist das natürlich ein Problem bei älteren Immobilien, allerdings ist auch der Neubau oft von diesem Problem betroffen. Manchmal können Eigentümer oder Mieter nur wenig für den Schimmelbefall, doch oftmals werden über Jahre gute Bedingungen für die Ausbreitung von Schimmel von den Bewohnern selbst geschaffen. Gerade vor dem Kauf eines älteren Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung, so wie auch vor der Unterzeichnung des Mietvertrages, sollte deswegen jede Immobilie besonders auch auf Schimmelbefall geprüft werden. Die Vermeidung von Schimmelbefall beginnt schon bei den normalen Abläufen jeder Haushaltsführung und kann durch einige kleine Maßnahmen erreicht werden.

Tipps zur Vermeidung von Schimmelbildung
Natürlich können auch Baufehler der Grund des Befalls sein, allerdings ist die Wohnung erstmal gekauft, wird es nur mehr sehr schwierig grundlegende Änderungen an der Bausubstanz vorzunehmen. Beim eigenen Haus ist das schon leichter, doch meistens auch mit hohen Kosten verbunden. Mehr dazu später. Das richtige Raumklima gibt oft den Ausschlag darüber, ob sich Schimmel ausbreiten kann oder nicht. Wie schon im Artikel über Betriebskosten erwähnt, tragen das „richtige“ heizen und die optimale Lüftung auch zur Vermeidung von Schimmel bei. Das Raumklima sollte konstant 20 Grad aufweisen und dreimal tägliches Stoßlüften beugt dem Befall vor. Die Luftfeuchtigkeit sollte 60% nicht überschreiten, um so dem Schimmel die Grundlage zu entziehen. Luftbefeuchter tragen hier natürlich zum Befall bei und sollten nicht betrieben werden. Schimmelbildung ist oft auch ein Problem in Wohnungen, in denen es kein Fenster im Badezimmer oder dem WC gibt. Hier sollte besonders auf gute Durchlüftung geachtet werden oder für eine entsprechende Ventilation gesorgt werden. Dies kann auch ein Kriterium der Kaufentscheidung sein, ob Fenster vorhanden sind oder nicht. Für die Küche gilt dasselbe, beim kochen sollte immer der Dunstabzug eingeschaltet sein, da hier sehr viel Wasserdampf produziert wird. Hier kristallisieren sich auch klar die Räume heraus, die vor dem Kauf oder der Miete eines Objektes besonders gut inspiziert werden sollten. Alle oben genannten Tipps gelten natürlich auch für Betriebsobjekt oder Geschäftslokal.

Vorsicht ist besser als Nachsicht
Schimmel ist oft lange nicht auf den ersten Blick sichtbar und kann sich aber schon auf die Gesundheit der Bewohner auswirken. Deswegen sollte vor Einzug bzw. Kauf die Wohnung genau überprüft werden. Hier gibt es mittlerweile weit aus effizientere Methoden als das menschliche Auge, beispielsweise den Schimmelspürhund. Die feine Nase eines Hundes kann Schimmel in jeder Ritze aufspüren und die Kosten einer Inspektion durch einen speziell ausgebildeten Vierbeiner gestalten sich überschaubar. Eine gute Investition in die eigene Gesundheit und die Wertbeständigkeit der Immobilie. Gerade bei Eigentums- oder Mietwohnung ist auch eine ausführliche Recherche sinnvoll: Gab es in der Wohnung bzw. in der Wohnung eines Nachbarn einen Rohrbruch? Gerade hier kann bei nicht fachgerechter Behebung erst später das wahre Ausmaß durch Schimmelbefall an feuchten Wänden sichtbar werden.

Ausblicke auf den Immobilienmarkt 2014

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Prognosen über ein Marktsegment sind oftmals mit Risiko verbunden, oder um den Philosophen Sören Kierkegaard zu zitieren „Leben lässt sich nur rückwärts verstehen, muss aber vorwärts gelebt werden“. Dennoch lassen sich aus Vergangenheit und Gegenwart gewisse Trends über die Zukunft ableiten, natürlich auch am Immobilienmarkt.  Um wie viel sich die eigene Eigentumswohnung, das Einfamilienhaus oder ein Betriebsobjekt verkaufen lassen, ist auch von anderen Faktoren abhängig, als nur von der derzeitigen Marktlage. Es schadet aber auch nicht, sich über die aktuelle Marksituation im Bereich der eigenen Immobilie genauer zu informieren, um daraus eventuell einen Verkaufsvorteil zu ziehen. Für Käufer gilt dies natürlich auch, mehr Informationen bedeuten immer eine bessere Entscheidungsgrundlage. Dieser Beitrag soll einen kurzen Ausblick über grobe Trends am Immobilienmarkt für 2014 in Österreich umreißen.

Käufermarkt für private Immobilien
Mit Ausnahme von Eigentums- und Mietwohnungen in zentraler Lage, bleiben die Preise für Haus und Wohnung relativ stabil oder sinken leicht, vor allem am Land. Lage ist noch immer hoch gefragt und dadurch teuer. Falls die Lage aber kein entscheidendes Kriterium beim Erwerb eines Eigenheims ist, kann 2014 eventuell ein Schnäppchen im Grünen oder am Stadtrand gemacht werden. Luxusimmobilien stagnieren am derzeitigen Preisniveau und es sind keine großen Veränderungen zu erwarten. Das klassische Baugrundstück für den „Häuslbauer“ steigt im Preis nur marginal an und dieser Preisanstieg wird sich vermutlich um das Inflationsniveau bewegen. Zusammengefasst kann daher eher von einem Käufermarkt für 2014 ausgegangen werden und die Preisrally der letzten Jahre hat vorerst ein Ende, falls keine unerwarteten Ereignisse auf den Märkten auftreten.

Gewerbeimmobilien sind weiterhin sehr günstig zu mieten
Der Markt erholt sich auch 2014 nicht, egal ob Bürofläche oder Geschäftslokal. Die Nachfrage ist weiterhin gering, das Angebot hoch. Also auch in diesem Bereich kann 2014 nach wie vor von einem Käufermarkt ausgegangen werden. Über die geringe Nachfrage kann nur spekuliert werden, jedoch werden die Preise vermutlich für 2014 nochmals nach unten angepasst werden. Zinshaus und andere Anlageobjekte sind von diesem Trend auch betroffen, die Preise werden wahrscheinlich leicht fallen, auf Grund des großen Konkurrenzangebots, vor allem im europäischen Raum.
Wie schon zu Beginn erwähnt, sind Statistiken nicht alles und Prognosen immer mit Vorsicht zu genießen. Durch viel Engagement und kreative Ideen bei der Verwertung einer Immobilie, lassen sich dann doch im konkreten Einzelfall eventuell höhere Preise erzielen. Bei entsprechender Eigeninitiative und mit der Unterstützung von provisionsfreien Plattformen, können auch die Maklergebühren gespart werden und so einige Prozente gegenüber der schlechteren Marktlage wieder hereingeholt werden.

Quelle: APA/ots

Die wichtigsten Tipps für den Immobilienverkauf – Teil 2

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Im ersten Teil über die wichtigsten Tipps für den Immobilienverkauf wurden vor allem die psychologischen Komponenten dargestellt, die es beim Verkauf des Haus, der Eigentumswohnung, der Freizeitimmobilie oder dem Geschäftslokal zu beachten gilt. Nun sollen die wichtigsten „Hard Facts“ kurz, aber prägnant dargestellt werden: Ab wann wirklich Freude herrscht und was während des Verkaufsprozesses zu beachten ist. Diese beiden Artikel sollen natürlich keinesfalls den Gang zu Rechtsanwalt oder Notar ersetzen: Die ausführliche rechtliche Beratung vor dem Verkauf einer Immobilie ist unabdingbar und sollte im Planungsprozess an einer der obersten Stellen stehen.

Die Absicherung der Kaufzusage ist der erste Schritt, nach erfolgreicher Verhandlung
Manchmal kommt es doch vor, dass ein Käufer schnell zusagt und dann doch noch Schwierigkeiten auftauchen. Eventuell bei der Finanzierung, aber vielleicht auch aus anderen Gründen, beispielsweise familiäre Umstände. Daher sollte unbedingt auf eine Finanzierungsbestätigung bestanden werden, bevor der Kaufvertrag vom Notar ausgefertigt wird. Dies kann Notarkosten sparen, falls der Kauf doch nicht wie geplant zu Stande kommt. Darüber hinaus fordert es den Käufer auf, sich schon vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages, zumindest in geminderter Form, schriftlich festzulegen. Gerade im privaten Bereich, beispielsweise bei einem Einfamilienhaus, kann eine Zusage oft schnell erfolgen, obwohl noch einige Rahmenbedingungen vom Käufer vorab geklärt werden müssen. Für Gewerbeimmobilien gelten natürlich ähnliche Regeln, jedoch sind hier oft Anwalt und Notar von Beginn an stärker eingebunden, vor allem bei größeren Büroflächen oder einem anderen Betriebsobjekt. Das Eigentum geht übrigens erst mit der Umtragung im Grundbuch über und nicht bei Unterzeichnung des Kaufvertrages!

Ein kleiner Tipp für mehr Sicherheit beim Immobilienverkauf
Um an die im Dezember erschienen Artikel „So schützen Sie Ihr Eigenheim“ etwas anzuknüpfen hier noch ein kleiner Tipp, der bei jedem Immobilienverkauf bedacht werden sollte. Natürlich liegt es in der Natur eines Verkaufs, dem Kunden das Kauferlebnis so angenehm und flexibel wie möglich zu gestalten. Es ist aber Vorsicht geboten, wenn es um Abwesenheit und Urlaub geht. Es soll schon vorgekommen sein, dass Langfinger zwecks eines Besichtigungstermin beim Verkäufer angerufen haben und dann, während der Verkäufer nicht anwesend war im Haus, einen eigenen Besichtigungstermin, inklusive Souvenirs, veranschlagt haben. Es sollte also vermieden werden potentiellen Käufern die Abwesenheits- und Urlaubszeiten mitzuteilen, man weiß nie wer sich gerade am anderen Ende der Telefonleitung befindet. Falls die zu verkaufende Immobilie schon leer steht, sollte natürlich genau so auf entsprechende Sicherheitsmaßnahmen wertgelegt werden, wie wenn sie noch bewohnt wäre. Zusätzliche einbruchshemmende Artikel sind übrigens gegenwärtig eine Investition, die sich beim Verkauf einer jeden Immobilie spürbar bemerkbar machen.
Zusammengefasst lohnt eine frühe und umfassende Vorbereitung für den reibungslosen Immobilienverkauf. Bevor man aber einen teuren Makler beauftragt, sollte durch provisionsfreie Immobilienportale und Eigeninitiative selbst ein Käufer gefunden werden können. Dies spart nicht nur Zeit, sondern auch viel Geld.

Die wichtigsten Tipps für den Immobilienverkauf – Teil 1

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Eine Immobilie zu verkaufen kann viel Aufwand und vor allem Zeit kosten. Doch egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Villa oder Betriebsobjekt: Gewisse Fehler können schon vorab vermieden werden, wenn der Verkaufsprozess durch umfassende Recherche und Beschäftigung mit der „Materie“ begonnen wird. Diese Zeit kann anschließend wieder gewonnen werden, eventuell lässt sich dadurch auch ein höherer Preis erzielen. Bei einer durchschnittlichen Verkaufsdauer von 6 bis 12 Monaten für eine Immobilie, kann sich gute Vorbereitung dann durchaus lohnen. Die wichtigsten Tipps und einige Anregungen, um auch den teuren Makler zu sparen, finden sie hier.

Realismus und emotionale Gelassenheit
Preise weit über dem Marktwert lassen sich für das Eigenheim oder das Geschäftslokal in guten Zeiten, und mit etwas Glück, schon mal erzielen. Doch meistens ist die Marktlage so, dass der zuerst überhöhte Preis auf ein realistisches Niveau gesenkt werden muss, um einen Verkaufserfolg zu erzielen. Natürlich spielt hier auch die Zeit eine wichtige Rolle, jedoch spielt die Zeit auch oft gegen den Verkäufer. Wenn eine Immobilie zu lange am Markt ist, oder der Preis ständig nach unten geschraubt wird, stellen sich viele potentielle Käufer wahrscheinlich auch die Frage: Was stimmt mit dieser Immobilie nicht? Die eigenen vier Wände, in denen man eventuell sehr lange gelebt hat, sind natürlich mit vielen Emotionen verknüpft. Doch eine emotionslose Herangehensweise, inklusive einer realistischen Preisgestaltung, kann den Verkauf um einiges reibungsloser und zügiger gestalten. Hier empfiehlt sich ausgiebige Recherche ähnlicher Objekte, in einer vergleichbaren Lage. Eventuell sollte auch etwas Geld in eine seriöse Schätzung investiert werden.

Die psychologischen Komponenten dürfen nicht außer Acht gelassen werden
In erster Linie geht es bei einem Immobilienverkauf darum ein Geschäft abzuschließen, doch gerade bis zum Abschluss sind einige psychologische Komponenten, bei Käufern sowie bei Verkäufern, zu beachten. Immobilien werden in den meisten Fällen nicht so oft von einer Person gekauft, manchmal sogar nur einmal im Leben. Daher sind der Kauf und die Besichtigung von der kleinen Eigentumswohnung bis hin zum Zinshaus, eventuell Lernprozesse bei Käufern. Wie äußert sich das? Vielleicht steht der Käufer vor seinem Traumhaus und merkt es nicht, weil es die erste Immobilie ist, die begutachtet wird? In diesem Fall spielt sicher das Argument mit, sich mehrere Objekte anzusehen. Vielleicht weiß der Käufer auf Grund von zu wenig Erfahrung auch nicht die Vorzüge gerade dieser Immobilie zu schätzen. Daher sollten sich Verkäufer niemals durch abwertende oder eventuell sogar ignorante Bemerkungen, über das eigene Haus oder die Bürofläche aus der Ruhe bringen lassen. Geschmäcker sind verschieden und die Nerven sollten besser für die nächste Führung geschont werden.
Rhetorik und Verkaufssprache können in manchen Fällen sicher hilfreich sein, doch oft weckt man damit auch das Misstrauen der Käufer. Eine Immobilie sollte immer bestmöglich präsentiert werden, jedoch werden Immobilien meistens nicht verkauft, sondern gekauft.

Erneut höhere Betriebskosten ab 2014 in Wien

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Leider hat es dieses Jahr kein verfrühtes Weihnachtsgeschenk für Besitzer einer Eigentumswohnung, einer Mietwohnung, einem Einfamilienhaus oder eines Geschäftslokal gegeben, die Gebührensteigerung betrifft alle Immobilien in der Stadt Wien. Zwar erhöht die Stadt Wien nicht wie zuerst geplant die Gebühren für Kanal, Wasser und Müll um 4,4%, sondern „nur“ um 4,1%, dennoch ist eine merkbare Teuerung über die letzten Jahre spürbar: Seit 2008 sind die Gebühren bei Müllabfuhr und Kanal um je 12% angestiegen, bei Wasser um 45%. Die Erhöhung um 4,1% soll der Stadt Wien rund 15 Millionen Euro bringen, dem einzelnen Haushalt verursacht das rund 20 Euro an Mehrkosten ab dem nächsten Jahr.

Inflationsanpassung durch Valorisierung
Die berechtige Frage die sich Eigentümer und Mieter natürlich stellen ist: Wie werden diese Gebührenerhöhungen begründet? Wenn der Indexwert der Güter seit der letzten Gebührenerhöhung um mehr als 3% gestiegen ist, wird eine erneute Anpassung durchgeführt. Diese Valorisierung erfolgt maximal zweimal im Jahr, jedoch eben nur, wenn die Preise über 3% gestiegen sind. Das letzte Mal war dies Anfang 2012 der Fall, für das Jahr 2013 war keine Anpassung der Preise notwendig. Somit unterliegen auch die Abgaben an die Stadt Wien der Teuerungsrate und werden, wie alle anderen Produkte und Dienstleistungen, über die Zeit angehoben. Natürlich lohnt es sich auch hier genauer hinzusehen, denn nur gewisse Dienstleistungen machen den Löwenanteil an den gestiegenen Kosten aus. Die zu erwartenden 20 Euro Mehrkosten setzten sich mit zirka 10 Euro (50%) aus dem Bereich Müll zusammen, während sich die restlichen 50% auf die anderen Bereiche verteilen. Wobei hier die Kosten für Wasser über die Jahre gesehen eine Ausnahme bilden, mit 45% Preiserhöhung seit 2008 unterliegt Wasser als Grundnahrungsmittel in den letzten Jahren einer stetigen Teuerung.

Weihnachtsamnestie für Autofahrer
Die Parkgebühren in den gebührenpflichtigen Bezirken unterliegen ebenfalls der Valorisierungsregelung. Falls man keinen eigenen Garagenplatz oder Parkplatz zur Verfügung hat, wird man entweder über das „Parkpickerl“ oder der Kurzparkregelung zur Kasse gebeten. Hier konnte keine Steigerung über 3% festgestellt werden, somit bleiben die derzeitigen Parkgebühren so wie sie sind. Allerdings scheint hier mit 2 Euro pro Stunde für die Kurzparkzone, das Ende der Fahnenstange in Wien zukünftig noch nicht erreicht zu sein. Es bleibt natürlich generell abzuwarten, wie sich das Parkraumkonzept in Wien über die nächsten Jahre weiterentwickeln wird, aber eine Kostenerhöhung steht somit theoretisch halbjährlich im Raum.

Thema politisch heiß umstritten
Im Rahmen eines Sonderlandtags ist das Thema Gebühren und Valorisierungsgesetz auch politisch ein „heißes Eisen“ in den letzten Wochen gewesen. Während die Wiener Opposition von „Abzocke“ spricht, entgegnet die Stadtregierung die Notwendigkeit der Erhöhung zur Qualitätssicherung der kommunalen Einrichtungen. Ob nun Betriebsobjekt, Freizeitimmobilie oder Wohnraum: Die Gebührenerhöhung kommt und es bleibt abzuwarten, wie sich die Inflation ab 2014 entwickelt.

Schlauer wohnen – Betriebs- und Nebenkosten senken

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Es gehört mittlerweile schon zum Alltag: Die Betriebskosten steigen an, nur selten finden sich noch Kostensenkungen oder gar eine Rückzahlung auf den Abrechnungen von Stromanbieter, Behörden oder der Hausverwaltung. Steht das Einfamilienhaus oder ein Reihenhaus am eigenen Grundstück, hat man es natürlich leichter als in einer Mietwohnung, aber auch einer Eigentumswohnung, die Kosten zu reduzieren. Auch bei einer Wohnung lassen sich dennoch manche Kosten senken: Durch den Vergleich verschiedener Anbieter, neuen Verhaltensweisen und moderner Technologie. Eine kurze Zusammenfassung über die wichtigsten Eckpunkte seine Betriebs- und Nebenkosten in den Griff zu bekommen.

So bekommen Sie die Stromrechnung in den Griff
Die Stromkosten machen oft einen großen Teil der Nebenkosten aus, je nachdem was alles betrieben wird. Seit der Öffnung und Deregulierung des Strommarktes, können in diesem Bereich der Betriebskosten immense Ersparnisse erzielt werden. Viele Anbieter bieten einen Vergleichsservice an oder unterbreiten Angebote gemessen am individuellen Verbrauch. Ein Wechsel des Stromanbieters zahlt sich oft aus, es sollte auf jeden Fall verglichen werden. Für ein Betriebsobjekt oder Geschäftslokal gibt es natürlich noch zusätzliche Angebote ab einem gewissen Verbrauchsvolumen.
Elektrische Geräte die im Standby-Modus betrieben werden sollten ganz ausgeschaltet werden, da sich der Stromverbrauch bei mehreren Geräten dieser Art im Haushalt enorm erhöhen kann. Hier helfen Steckdosenleisten, die per Schalter entweder einzeln oder komplett vom Strom genommen werden können. Gerade bei längeren Reisen kann hier einiges gespart werden, natürlich sollte vorher überprüft werden, ob nicht versehentlich der Kühlschrank auch an der gleichen Steckdosenleiste angeschlossen ist.
Das Ende des Stromfressers Glühbirne ist schon seitens der EU eingeleitet worden, Energiesparlampen brauchen zwar nicht viel Strom, aber meistens bieten sie auch schlechtere Lichtausbeute. Hier sei auf den Beitrag über LED-Leuchtmittel in unserem Blog verwiesen.

Energiekosten: Heizung und Warmwasser
Gerade bei diesem Punkt sind Wohnungsbesitzer oft im Nachteil, weil die Energiekosten von der Hausverwaltung pro Person oder Quadratmeter über das gesamte Gebäude abgerechnet werden. Man hört immer wieder von Absprachen und gemeinsamen Vorhaben einer Hausgemeinschaft, die Energiekosten zu senken. Das kann funktionieren, wenn sich jede Partei konsequent daran hält.
Die Heizung sollte nie ganz abgedreht werden, weil mehr Energie verbraucht wird, wenn ein komplett ausgekühlter Raum immer wieder neu aufgeheizt werden muss. Bleibt die Temperatur auf einem konstanten Niveau, wird insgesamt weniger Energie verbraucht. Dies gilt aber natürlich nur für einen begrenzten Zeitraum, wenn längere Auslandsaufenthalte anstehen, sollte die Heizung falls möglich ausgeschaltet werden. Der größte Energiefresser sind offene Fenster bei aufgedrehter Heizung, hier empfiehlt es sich dreimal am Tag für zirka 10 Minuten zu lüften. Dies sorgt für einen Austausch der Luft, die gespeicherte Wärme in den Möbeln gewährleistet einen schnellen Wiederanstieg der Raumtemperatur. Die Heizung kann auch per modernen Thermostatventil mit Zeitschaltung gesteuert werden, somit kann die Heizung ohne Zutun optimale Arbeit verrichten.
Auch die Wasserabrechnung erfolgt in einer Miet- oder Genossenschaftswohnung oft über den Vermieter, aber auch hier kann gespart werden, wenn alle Parteien an einem Strang ziehen. Ob ein sparsamerer Duschkopf oder eine Spartaste für die Wasserregulierung, hier gibt es ebenso genug Möglichkeiten. Neben viel Geld kann mit all diesen Vorkehrungen auch viel Energie gespart werden. Nicht nur für die eigene Brieftasche, sondern auch unsere Umwelt wird es Ihnen danken. 

Der Herbst ist da: So machen Sie ihren Garten winterfest!

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HerbstDer Herbst zieht ins Land und lässt den Sommer 2013 ausklingen. Eine alte Garten-Weisheit besagt, den Garten bis zum 21. Oktober winterfest aufzuräumen. Bäume zuschneiden, Laub rechen oder schon für den nächsten Frühling vorarbeiten. Ob für den Gemeinschaftsgarten der Eigentumswohnung oder dem Garten des Einfamilienhauses: So machen Sie Ihren Garten winterfest. Eine Zusammenfassung der wichtigsten Vorkehrungen.

Blumen für den nächsten Frühling
Viele Blumenzwiebel-Gewächse sollten von September bis spätestens November eingegraben werden, um bereits im nächsten Frühling beispielsweise die Pracht von Tulpen, Narzissen oder Hyazinthen im Garten genießen zu können. Aber Vorsicht, nicht alle Knollengewächse sind winterfest und viele müssen unmittelbar nach der Einpflanzung mit Laub oder Reisig abgedeckt werden. Gärten einer Wohnung, eines Hauses oder auch anderer Freizeitimmobilien können so gerade für Frühling und Sommer hübsch gestaltet werden. Der erste Eindruck ist bekanntlich wichtig, gerade durch einen schönen Garten können potentielle Interessenten an einer solchen Immobilie in einem schönen und farbenfrohen Ambiente empfangen werden. Bei einer Mietwohnung und Gemeinschaftsgärten sollte die Gestaltung des Gartens vorher mit den relevanten Parteien abgesprochen werden. Balkonpflanzen sollten in den meisten Fällen in einem kühlen Raum „eingewintert“ werden, außer es handelt sich um am regionalen Klima angepasste Arten.

Bäume, Sträucher und das Laub
Bäume und Sträucher bedürfen in dieser Jahreszeit intensiver Pflege. Ja nach Witterung kann sich der Laubfall hinziehen, hier gilt es den richtigen Zeitpunkt abzuwarten, um danach den Zuschnitt für die notwendige Pflege vorzunehmen. Das Laub dient als Dünger für den Garten, bietet Schutz vor Frost für Blumenzwiebeln und dient als Lebensraum für kleinere wie größere Tiere. Ausgenommen sind Rosengewächse, da diese erst im Frühling zugeschnitten werden. Achtung: Eventuell unterliegen Bäume und Sträucher einer Baumschutzverordnung, die auch für private Grundstücke gilt. Hier gilt es sich vorher zu informieren, ob es Regelung für das Zuschneiden oder entfernen von Bäumen und Sträuchern am Grundstück gibt. Manche Sträucher dürfen auch nur zu gewissen Jahreszeiten „zurückgeschnitten“ werden.

Der Swimmingpool – winterfest oder nicht?
Gerade ein Outdoor-Swimmingpool stellt eine immense Wertsteigerung einer jeden Immobilie dar. Hier gilt es bei einer Neuanschaffung zu klären, ob der Pool auch „trocken“, also ohne Wasser, überwintern kann oder nicht. Falls nicht, müssen im Herbst die richtigen Vorkehrungen getroffen werden, damit keine Schäden über die kälteste Jahreszeit entstehen und so im Frühjahr teure Reparaturen fällig werden. Der PH-Wert des Wassers muss genau eingestellt sein und Wasserpflegemittel darf nicht fehlen. Der Wasserspiegel sollte in den meisten Fällen abgesenkt werden und entsprechende Abdeckungen müssen installiert sein. Hier empfiehlt es sich vor dem ersten Winter Beratung aus dem Fachhandel oder andere Fachleute um Rat zu fragen, um so schon für den nächsten Sommer den Badespaß im Eigenheim wieder zu gewährleisten.

Immobilien perfekt präsentieren – ein neuer Trend am Immobilienmarkt

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Was in den USA, in Großbritannien oder Skandinavien längst zu den erfolgreich angewandten Standard-Tools beim Immobilienverkauf zählt, etabliert sich nun endlich auch in Österreich: Professionelles Home Staging von zertifizierten Anbietern.

Yvonne Werginz leistet mit ihrem Unternehmen WOHN.FEE hierzulande wahre Pionierarbeit in Sachen Home Staging: „Die professionelle, verkaufsorientierte Aufbereitung von Immobilien ist eine maßgeschneiderte Dienstleistung, von der immer beide Seiten profitieren: Die Interessenten bekommen einen klaren Eindruck vom Objekt und können sich die Wohnung oder das Haus besser als ihr zukünftiges Heim vorstellen. Damit erhalten sie eine große Entscheidungshilfe – wodurch die Immobilie letztlich schneller verkauft wird.“

Studien zeigen, dass sich nur 2 von 10 Menschen Räume mit einer anderen Einrichtung vorstellen können. Daran ändern auch Computersimulationen zu anderen Bodenbelägen oder Hinweise wie „die Decke müssen sie sich in weiß vorstellen“ nichts. Nur das sinnlich Erlebbare überzeugt.

Deshalb gestalten Home-Staging-Experten Räume mit Hilfe von Licht, Farbe, Möbeln und Accessoires „nach zielgruppenspezifischen Wohnbedürfnissen“. Die Ergebnisse fallen sehr unterschiedlich aus, je nachdem ob die Immobilie Familien, Ehepaare oder Singles ansprechen soll. Käufer kaufen ungleich lieber, wenn sie durch eine Präsentation ihre Bedürfnisse erkannt und sich inspiriert fühlen. Das gilt in einem Shop oder in einem Autohaus ebenso wie beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses.

Home Staging in leeren oder auch möblierten Immobilien
Leere Immobilien zeigen erst durch das gekonnte Arrangieren von ausgewähltem Leihmobiliar, Accessoires, Farben und Beleuchtung ihr wahres Potenzial. So werden die Raumproportionen veranschaulicht, ohne das gesamte Objekt voll auszustatten.

Bei möblierten, manchmal auch schon in die Jahre gekommenen Objekten liegt die Kunst des Home Stagings dagegen im Abmildern des individuellen Stils der ehemaligen Bewohner und im Schaffen neutraler Strukturen – hauptsächlich durch die Reduktion allzu persönlicher Elemente.

Das Stagen von möblierten Wohnungen und Häusern stellt für Home Stager nicht selten eine besondere Herausforderung dar. Verkäufer haben oft eine sehr emotionale Bindung an die Immobilie. „Da geht es häufig mehr um das Leben, das sie hier gelebt haben, als um das Objekt selbst“, spricht Yvonne Werginz über diesbezügliche Erfahrungen. „Das interessiert den Käufer wenig. Der will wissen: Könnte ich hier wohnen?“ Und genau da setzt der Home Staging Professional an: Er zeigt konkrete Möglichkeiten, anstatt sie der Fantasie des Käufers zu überlassen. Und das gelingt am besten ohne allzu dominierende Gebrauchsspuren. Deshalb wird er in Abhängigkeit vom Zustand der Immobilie ausmisten, umräumen und gegebenenfalls reparieren. „Ein Home Staging Professional versteht sich jedoch nie als Stilpolizei. Ihm muss es mit entsprechenden Maßnahmen gelingen, den Geschmack von möglichst vielen Kaufinteressierten anzusprechen und davon auch den Verkäufer zu überzeugen. Das nötige Fingerspitzengefühl kann hier mehr als hilfreich sein.“

Nachvollziehbare Erfolge. Die erfahrene Marketing-Fachfrau Yvonne Werginz betrat 2011 mit ihrer Agentur WOHN.FEE die noch leere österreichische Home-Staging-Bühne. „Damals war das Inszenieren von Immobilien zum Verkauf in Österreich relatives Neuland. Das ändert sich jetzt zusehends. Wir arbeiten mittlerweile erfolgreich mit zahlreichen Bauträgern, aber auch mit Immobilienmaklern und privaten Wohnungs- und Hausverkäufern zusammen.“Die Makler schätzen ganz besonders auch das professionelle Fotomaterial, das ihnen die Home Staging-Profis für die Vermarktung der Immobilie zur Verfügung stellen.

Warum soll man in diese Dienstleistung investieren, wenn sich eine Immobilie auch von alleine verkauft?
Dass sich der optimale Verkaufspreis nur dann erzielen lässt, wenn eine Immobilie richtig präsentiert wird, davon ist Home Staging-Expertin Werginz überzeugt. Internationale Studien bestätigen ihre Erfahrungswerte: So belegt eine Studie der Handelshochschule Stockholm, dass durch Home Staging bis zu 15 Prozent höhere Verkaufspreise erzielt werden – und bewirkt, dass eine Immobilie in der Regel doppelt so schnell den Besitzer wechselt. Eine Immobilie zu stagen ist also sicher nicht von Nachteil.

Leistung und Kosten
Jede Immobilie ist so individuell wie ihr Besitzer. Daher berechnen sich die Kosten für Home Staging auch bei jeder Immobilie individuell. Es kommt auf den Zustand, den Bedarf und den Aufwand an. Im Durchschnitt belaufen sich die Kosten für Home Staging, Leihmöbel inklusive, auf 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Investition ist also durchaus überschaubar und zahlt sich erwiesenermaßen aus.

Einige VORHER-NACHHER-Bilder der WOHN.FEE Projekte finden Sie unter www.wohnfee.at/Portfolio/Home_Staging

Zusatzkosten: Provision, Kaution, Ablöse

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Oft ist es mit der Miete oder dem Kaufpreis bei einer Miet- oder Eigentumswohnung finanziell noch nicht getan. Provisionen an den Makler, Kaution an den Vermieter und saftige Ablösen können hohe Zusatzkosten für Wohnung, Haus, Geschäftslokal oder Bürofläche verursachen. Die wichtigsten Rahmenbedingungen sind vom österreichischen Gesetzgeber fest verankert. Da aber die meisten Makler ihr Honorar in Prozent verrechnen, lohnt es sich gerade bei diesen Nebenkosten auf provisionsfreie Plattformen zu setzen. Gerade bei hochpreisigen Immobilien, wie großen Einfamilienhäusern oder einer Villa, kann so sehr viel Geld eingespart werden.

Provisionen bei Kaufverträgen
Wenn ein Immobilienmakler bei einem Verkauf von Haus, Wohnung, Geschäftslokal oder einem Unternehmensverkauf beauftragt worden ist, fällt eine Maklerprovision an. Diese ist unterschiedlich hoch: Bis zu einem Kaufpreis von 36.336,- Euro beträgt die Provision 4 Prozent + 20% USt. Liegt der Kaufpreis zwischen 36.336,- Euro und 48.449,- Euro fällt eine Provision von 1.453,- Euro + 20% USt an. Bei Summen über 48.449,- Euro fallen 3 Prozent + 20% USt Maklergebühren an. Wenn der Wohntraum mit 100.000,- Euro veranschlagt und ein Makler im Spiel ist, werden also noch zusätzlich 3.600,- Euro Maklergebühren fällig. Dieses Geld kann über provisionsfreie Plattformen gespart und sinnvoll ins neue Eigenheim investiert werden.

Provisionen bei Mietverträgen
Bei Mietobjekten verhält sich die Bemessung der Provision anders: Hier gelten nicht Prozent vom Wert/Kaufpreis, sondern die Provision wird in Monatsmieten berechnet. Bei einem Mietvertrag auf bis zu drei Jahre darf maximal eine Bruttomonatsmiete vom Makler geltend gemacht werden. Wenn der Vertrag auf unbestimmte Zeit oder mehr als drei Jahre befristet abgeschlossen wird, dürfen maximal zwei Bruttomonatsmieten verrechnet werden. Natürlich muss man den Makler meist auch dann bezahlen, wenn man ihn selbst gar nicht beauftrag hat, sondern der Vermieter.

Kaution für die Mietwohnung
Prinzipiell sind Kaution in ihrer Höhe nicht beschränkt und können vom Vermieter beliebig hoch angesetzt werden. In der Praxis jedoch haben sich bei durchschnittlichen Mietpreisen drei Monatsmieten als Richtwert etabliert. Bei sehr niedrigen Mietpreisen kann die Kaution aber auch vier bis sechs Monatsmieten betragen. Falls der Mieter seine regelmäßigen Zahlungen an den Vermieter schuldig bleibt, ist der Vermieter berechtigt auf die Kaution zurückzugreifen. Wenn die Immobilie vom Mieter stark beschädigt wird, hat der Vermieter das Recht die Kaution einzubehalten. Dies gilt allerdings nicht bei normaler Abnutzung der Wohnung, sondern nur bei gravierenden Schäden. Wenn der Mieter auszieht und alle Außenstände beglichen sind, bekommt er seine Kaution samt Zinsen zurück.

Ablöse
Die Vereinbarung einer Ablöse ist grundsätzlich wenig geregelt und zulässig, allerdings darf der Altmieter nur den Zeitwert der Einrichtung veranschlagen. Küchen, alte Möbel aber auch Verbesserungen können abgelöst werden: Wichtig ist hier die gleichwertige Gegenleistung, also der Zeitwert des Inventars oder der Verbesserung.
Viele Wohnungen bieten auch einen dazugehörigen Garagenplatz oder Parkplatz an. Diese sind auch oft mit zusätzlichen Nebenkosten verbunden und werden erst später ausgewiesen: Fragen sie nach.