Archiv für den Monat: Januar 2014

Indikator für Immobilienpreise kommt nun auch in Österreich

In vielen andren europäischen Ländern ist es längst Normalität, ab nun auch bei uns: Die österreichische Nationalbank (OeNB) führt einen Indikator für Immobilienpreise ein. Die klassische Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus verzeichneten in den letzten Jahren über das Inflationsniveau hinaus satte Preissteigerungen, von einer Immobilienblase könne aber noch keine Rede sein laut den zuständigen Volkswirten. Der Fundamentalpreisindikator setzt sich aus sieben Teilindikatoren zusammen. 2013 war der österreichische Markt noch immer etwas unterbewertet, gegenüber dem langfristigen Trend, mit Ausnahme von Wien: Immobilien in der Bundeshauptstadt sind mit zirka 21% überbewertet. Dies betrifft natürlich auch indirekt jegliches Mietobjekt, weil beispielsweise länger in der Mietwohnung gewohnt werden muss, wenn das Eigenheim nicht gleich finanzierbar ist.

Zusammensetzung des Preisindikators
Der Fundamentalpreisindikator setzt sich aus sieben Teilindikatoren zusammen. Davon entfallen zwei auf die Haushalts- und zwei auf die Investorenperspektive. Die restlichen drei Indikatoren sollen die Zusammenhänge zwischen dem Immobilienmarkt und makroökonomischen Gegebenheiten widerspiegeln. Ein Unterschied zum Fundamentalpreis einer Immobilie soll so hergestellt werden können, um eine realistischere Betrachtung von Immobilien in Österreich visualisieren zu können.
Darüber hinaus schafft sich die österreichische Nationalbank selbst ein Instrument, um eventuell lenkende Maßnahmen am Immobiliensektor zu setzen und auch zu begründen. Momentan sieht die Prognose aber positiv aus, was die Verschuldung der österreichischen Haushalte und den Bausektor angeht.  Daher kann von einer Immobilienblase momentan keine Rede sein. Diese Maßnahme trägt somit auch dem momentanen allgemeinen Trend nach ökonomischen Frühwarnsystemen Rechnung, um Krisen schon im Vorfeld zu erkennen und eventuell Gegenmaßnahmen einzuleiten. Hier bleibt abzuwarten, wie dieses neue Instrument verwendet werden wird, um Fehlentwicklungen zu erkennen und  entsprechend gegenzusteuern.

Nationalbank greift Bedürfnis nach Kontrollinstrument auf
Egal ob Zinshaus, Betriebsobjekt oder Wohnbau, in jedem Segment war in der letzten Zeit nach mehr Struktur und Transparenz gefragt worden. Verschiedenste Organisationen haben über Aussendungen und die Medien ihre Forderungen angebracht. Bisher waren es oft nur eigene Studien und Erhebungen, auf die verwiesen wurde. Somit kann der Indikator eventuell auch zu einer Objektivierung bei der Darstellung von Preisentwicklungen am Immobilienmarkt beitragen, um die Marktentwicklung besser darstellen zu können. Abschließend sei aber auch gesagt, dass natürlich noch viele andere Faktoren bei der Bewertung einer Immobilie wichtig sind und auch bezahlt werden. Schnäppchen am Immobilienmarkt und gute Geschäfte sind noch von anderen Faktoren abhängig und lassen sich nicht immer messbar machen. (Quelle: OeNB)

Schimmelbefall: Der Feind jeder Immobilie

Er lauert oft unbemerkt hinter Tapeten, Einrichtungsgegenständen oder sonst irgendwo in Haus oder Wohnung bist er zu Tage tritt, der Schimmel. Meistens ist das natürlich ein Problem bei älteren Immobilien, allerdings ist auch der Neubau oft von diesem Problem betroffen. Manchmal können Eigentümer oder Mieter nur wenig für den Schimmelbefall, doch oftmals werden über Jahre gute Bedingungen für die Ausbreitung von Schimmel von den Bewohnern selbst geschaffen. Gerade vor dem Kauf eines älteren Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung, so wie auch vor der Unterzeichnung des Mietvertrages, sollte deswegen jede Immobilie besonders auch auf Schimmelbefall geprüft werden. Die Vermeidung von Schimmelbefall beginnt schon bei den normalen Abläufen jeder Haushaltsführung und kann durch einige kleine Maßnahmen erreicht werden.

Tipps zur Vermeidung von Schimmelbildung
Natürlich können auch Baufehler der Grund des Befalls sein, allerdings ist die Wohnung erstmal gekauft, wird es nur mehr sehr schwierig grundlegende Änderungen an der Bausubstanz vorzunehmen. Beim eigenen Haus ist das schon leichter, doch meistens auch mit hohen Kosten verbunden. Mehr dazu später. Das richtige Raumklima gibt oft den Ausschlag darüber, ob sich Schimmel ausbreiten kann oder nicht. Wie schon im Artikel über Betriebskosten erwähnt, tragen das „richtige“ heizen und die optimale Lüftung auch zur Vermeidung von Schimmel bei. Das Raumklima sollte konstant 20 Grad aufweisen und dreimal tägliches Stoßlüften beugt dem Befall vor. Die Luftfeuchtigkeit sollte 60% nicht überschreiten, um so dem Schimmel die Grundlage zu entziehen. Luftbefeuchter tragen hier natürlich zum Befall bei und sollten nicht betrieben werden. Schimmelbildung ist oft auch ein Problem in Wohnungen, in denen es kein Fenster im Badezimmer oder dem WC gibt. Hier sollte besonders auf gute Durchlüftung geachtet werden oder für eine entsprechende Ventilation gesorgt werden. Dies kann auch ein Kriterium der Kaufentscheidung sein, ob Fenster vorhanden sind oder nicht. Für die Küche gilt dasselbe, beim kochen sollte immer der Dunstabzug eingeschaltet sein, da hier sehr viel Wasserdampf produziert wird. Hier kristallisieren sich auch klar die Räume heraus, die vor dem Kauf oder der Miete eines Objektes besonders gut inspiziert werden sollten. Alle oben genannten Tipps gelten natürlich auch für Betriebsobjekt oder Geschäftslokal.

Vorsicht ist besser als Nachsicht
Schimmel ist oft lange nicht auf den ersten Blick sichtbar und kann sich aber schon auf die Gesundheit der Bewohner auswirken. Deswegen sollte vor Einzug bzw. Kauf die Wohnung genau überprüft werden. Hier gibt es mittlerweile weit aus effizientere Methoden als das menschliche Auge, beispielsweise den Schimmelspürhund. Die feine Nase eines Hundes kann Schimmel in jeder Ritze aufspüren und die Kosten einer Inspektion durch einen speziell ausgebildeten Vierbeiner gestalten sich überschaubar. Eine gute Investition in die eigene Gesundheit und die Wertbeständigkeit der Immobilie. Gerade bei Eigentums- oder Mietwohnung ist auch eine ausführliche Recherche sinnvoll: Gab es in der Wohnung bzw. in der Wohnung eines Nachbarn einen Rohrbruch? Gerade hier kann bei nicht fachgerechter Behebung erst später das wahre Ausmaß durch Schimmelbefall an feuchten Wänden sichtbar werden.

Ausblicke auf den Immobilienmarkt 2014

Prognosen über ein Marktsegment sind oftmals mit Risiko verbunden, oder um den Philosophen Sören Kierkegaard zu zitieren „Leben lässt sich nur rückwärts verstehen, muss aber vorwärts gelebt werden“. Dennoch lassen sich aus Vergangenheit und Gegenwart gewisse Trends über die Zukunft ableiten, natürlich auch am Immobilienmarkt.  Um wie viel sich die eigene Eigentumswohnung, das Einfamilienhaus oder ein Betriebsobjekt verkaufen lassen, ist auch von anderen Faktoren abhängig, als nur von der derzeitigen Marktlage. Es schadet aber auch nicht, sich über die aktuelle Marksituation im Bereich der eigenen Immobilie genauer zu informieren, um daraus eventuell einen Verkaufsvorteil zu ziehen. Für Käufer gilt dies natürlich auch, mehr Informationen bedeuten immer eine bessere Entscheidungsgrundlage. Dieser Beitrag soll einen kurzen Ausblick über grobe Trends am Immobilienmarkt für 2014 in Österreich umreißen.

Käufermarkt für private Immobilien
Mit Ausnahme von Eigentums- und Mietwohnungen in zentraler Lage, bleiben die Preise für Haus und Wohnung relativ stabil oder sinken leicht, vor allem am Land. Lage ist noch immer hoch gefragt und dadurch teuer. Falls die Lage aber kein entscheidendes Kriterium beim Erwerb eines Eigenheims ist, kann 2014 eventuell ein Schnäppchen im Grünen oder am Stadtrand gemacht werden. Luxusimmobilien stagnieren am derzeitigen Preisniveau und es sind keine großen Veränderungen zu erwarten. Das klassische Baugrundstück für den „Häuslbauer“ steigt im Preis nur marginal an und dieser Preisanstieg wird sich vermutlich um das Inflationsniveau bewegen. Zusammengefasst kann daher eher von einem Käufermarkt für 2014 ausgegangen werden und die Preisrally der letzten Jahre hat vorerst ein Ende, falls keine unerwarteten Ereignisse auf den Märkten auftreten.

Gewerbeimmobilien sind weiterhin sehr günstig zu mieten
Der Markt erholt sich auch 2014 nicht, egal ob Bürofläche oder Geschäftslokal. Die Nachfrage ist weiterhin gering, das Angebot hoch. Also auch in diesem Bereich kann 2014 nach wie vor von einem Käufermarkt ausgegangen werden. Über die geringe Nachfrage kann nur spekuliert werden, jedoch werden die Preise vermutlich für 2014 nochmals nach unten angepasst werden. Zinshaus und andere Anlageobjekte sind von diesem Trend auch betroffen, die Preise werden wahrscheinlich leicht fallen, auf Grund des großen Konkurrenzangebots, vor allem im europäischen Raum.
Wie schon zu Beginn erwähnt, sind Statistiken nicht alles und Prognosen immer mit Vorsicht zu genießen. Durch viel Engagement und kreative Ideen bei der Verwertung einer Immobilie, lassen sich dann doch im konkreten Einzelfall eventuell höhere Preise erzielen. Bei entsprechender Eigeninitiative und mit der Unterstützung von provisionsfreien Plattformen, können auch die Maklergebühren gespart werden und so einige Prozente gegenüber der schlechteren Marktlage wieder hereingeholt werden.

Quelle: APA/ots

Die wichtigsten Tipps für den Immobilienverkauf – Teil 2

Im ersten Teil über die wichtigsten Tipps für den Immobilienverkauf wurden vor allem die psychologischen Komponenten dargestellt, die es beim Verkauf des Haus, der Eigentumswohnung, der Freizeitimmobilie oder dem Geschäftslokal zu beachten gilt. Nun sollen die wichtigsten „Hard Facts“ kurz, aber prägnant dargestellt werden: Ab wann wirklich Freude herrscht und was während des Verkaufsprozesses zu beachten ist. Diese beiden Artikel sollen natürlich keinesfalls den Gang zu Rechtsanwalt oder Notar ersetzen: Die ausführliche rechtliche Beratung vor dem Verkauf einer Immobilie ist unabdingbar und sollte im Planungsprozess an einer der obersten Stellen stehen.

Die Absicherung der Kaufzusage ist der erste Schritt, nach erfolgreicher Verhandlung
Manchmal kommt es doch vor, dass ein Käufer schnell zusagt und dann doch noch Schwierigkeiten auftauchen. Eventuell bei der Finanzierung, aber vielleicht auch aus anderen Gründen, beispielsweise familiäre Umstände. Daher sollte unbedingt auf eine Finanzierungsbestätigung bestanden werden, bevor der Kaufvertrag vom Notar ausgefertigt wird. Dies kann Notarkosten sparen, falls der Kauf doch nicht wie geplant zu Stande kommt. Darüber hinaus fordert es den Käufer auf, sich schon vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages, zumindest in geminderter Form, schriftlich festzulegen. Gerade im privaten Bereich, beispielsweise bei einem Einfamilienhaus, kann eine Zusage oft schnell erfolgen, obwohl noch einige Rahmenbedingungen vom Käufer vorab geklärt werden müssen. Für Gewerbeimmobilien gelten natürlich ähnliche Regeln, jedoch sind hier oft Anwalt und Notar von Beginn an stärker eingebunden, vor allem bei größeren Büroflächen oder einem anderen Betriebsobjekt. Das Eigentum geht übrigens erst mit der Umtragung im Grundbuch über und nicht bei Unterzeichnung des Kaufvertrages!

Ein kleiner Tipp für mehr Sicherheit beim Immobilienverkauf
Um an die im Dezember erschienen Artikel „So schützen Sie Ihr Eigenheim“ etwas anzuknüpfen hier noch ein kleiner Tipp, der bei jedem Immobilienverkauf bedacht werden sollte. Natürlich liegt es in der Natur eines Verkaufs, dem Kunden das Kauferlebnis so angenehm und flexibel wie möglich zu gestalten. Es ist aber Vorsicht geboten, wenn es um Abwesenheit und Urlaub geht. Es soll schon vorgekommen sein, dass Langfinger zwecks eines Besichtigungstermin beim Verkäufer angerufen haben und dann, während der Verkäufer nicht anwesend war im Haus, einen eigenen Besichtigungstermin, inklusive Souvenirs, veranschlagt haben. Es sollte also vermieden werden potentiellen Käufern die Abwesenheits- und Urlaubszeiten mitzuteilen, man weiß nie wer sich gerade am anderen Ende der Telefonleitung befindet. Falls die zu verkaufende Immobilie schon leer steht, sollte natürlich genau so auf entsprechende Sicherheitsmaßnahmen wertgelegt werden, wie wenn sie noch bewohnt wäre. Zusätzliche einbruchshemmende Artikel sind übrigens gegenwärtig eine Investition, die sich beim Verkauf einer jeden Immobilie spürbar bemerkbar machen.
Zusammengefasst lohnt eine frühe und umfassende Vorbereitung für den reibungslosen Immobilienverkauf. Bevor man aber einen teuren Makler beauftragt, sollte durch provisionsfreie Immobilienportale und Eigeninitiative selbst ein Käufer gefunden werden können. Dies spart nicht nur Zeit, sondern auch viel Geld.