Archiv für den Monat: Dezember 2013

Die wichtigsten Tipps für den Immobilienverkauf – Teil 1

Eine Immobilie zu verkaufen kann viel Aufwand und vor allem Zeit kosten. Doch egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Villa oder Betriebsobjekt: Gewisse Fehler können schon vorab vermieden werden, wenn der Verkaufsprozess durch umfassende Recherche und Beschäftigung mit der „Materie“ begonnen wird. Diese Zeit kann anschließend wieder gewonnen werden, eventuell lässt sich dadurch auch ein höherer Preis erzielen. Bei einer durchschnittlichen Verkaufsdauer von 6 bis 12 Monaten für eine Immobilie, kann sich gute Vorbereitung dann durchaus lohnen. Die wichtigsten Tipps und einige Anregungen, um auch den teuren Makler zu sparen, finden sie hier.

Realismus und emotionale Gelassenheit
Preise weit über dem Marktwert lassen sich für das Eigenheim oder das Geschäftslokal in guten Zeiten, und mit etwas Glück, schon mal erzielen. Doch meistens ist die Marktlage so, dass der zuerst überhöhte Preis auf ein realistisches Niveau gesenkt werden muss, um einen Verkaufserfolg zu erzielen. Natürlich spielt hier auch die Zeit eine wichtige Rolle, jedoch spielt die Zeit auch oft gegen den Verkäufer. Wenn eine Immobilie zu lange am Markt ist, oder der Preis ständig nach unten geschraubt wird, stellen sich viele potentielle Käufer wahrscheinlich auch die Frage: Was stimmt mit dieser Immobilie nicht? Die eigenen vier Wände, in denen man eventuell sehr lange gelebt hat, sind natürlich mit vielen Emotionen verknüpft. Doch eine emotionslose Herangehensweise, inklusive einer realistischen Preisgestaltung, kann den Verkauf um einiges reibungsloser und zügiger gestalten. Hier empfiehlt sich ausgiebige Recherche ähnlicher Objekte, in einer vergleichbaren Lage. Eventuell sollte auch etwas Geld in eine seriöse Schätzung investiert werden.

Die psychologischen Komponenten dürfen nicht außer Acht gelassen werden
In erster Linie geht es bei einem Immobilienverkauf darum ein Geschäft abzuschließen, doch gerade bis zum Abschluss sind einige psychologische Komponenten, bei Käufern sowie bei Verkäufern, zu beachten. Immobilien werden in den meisten Fällen nicht so oft von einer Person gekauft, manchmal sogar nur einmal im Leben. Daher sind der Kauf und die Besichtigung von der kleinen Eigentumswohnung bis hin zum Zinshaus, eventuell Lernprozesse bei Käufern. Wie äußert sich das? Vielleicht steht der Käufer vor seinem Traumhaus und merkt es nicht, weil es die erste Immobilie ist, die begutachtet wird? In diesem Fall spielt sicher das Argument mit, sich mehrere Objekte anzusehen. Vielleicht weiß der Käufer auf Grund von zu wenig Erfahrung auch nicht die Vorzüge gerade dieser Immobilie zu schätzen. Daher sollten sich Verkäufer niemals durch abwertende oder eventuell sogar ignorante Bemerkungen, über das eigene Haus oder die Bürofläche aus der Ruhe bringen lassen. Geschmäcker sind verschieden und die Nerven sollten besser für die nächste Führung geschont werden.
Rhetorik und Verkaufssprache können in manchen Fällen sicher hilfreich sein, doch oft weckt man damit auch das Misstrauen der Käufer. Eine Immobilie sollte immer bestmöglich präsentiert werden, jedoch werden Immobilien meistens nicht verkauft, sondern gekauft.

Erneut höhere Betriebskosten ab 2014 in Wien

Leider hat es dieses Jahr kein verfrühtes Weihnachtsgeschenk für Besitzer einer Eigentumswohnung, einer Mietwohnung, einem Einfamilienhaus oder eines Geschäftslokal gegeben, die Gebührensteigerung betrifft alle Immobilien in der Stadt Wien. Zwar erhöht die Stadt Wien nicht wie zuerst geplant die Gebühren für Kanal, Wasser und Müll um 4,4%, sondern „nur“ um 4,1%, dennoch ist eine merkbare Teuerung über die letzten Jahre spürbar: Seit 2008 sind die Gebühren bei Müllabfuhr und Kanal um je 12% angestiegen, bei Wasser um 45%. Die Erhöhung um 4,1% soll der Stadt Wien rund 15 Millionen Euro bringen, dem einzelnen Haushalt verursacht das rund 20 Euro an Mehrkosten ab dem nächsten Jahr.

Inflationsanpassung durch Valorisierung
Die berechtige Frage die sich Eigentümer und Mieter natürlich stellen ist: Wie werden diese Gebührenerhöhungen begründet? Wenn der Indexwert der Güter seit der letzten Gebührenerhöhung um mehr als 3% gestiegen ist, wird eine erneute Anpassung durchgeführt. Diese Valorisierung erfolgt maximal zweimal im Jahr, jedoch eben nur, wenn die Preise über 3% gestiegen sind. Das letzte Mal war dies Anfang 2012 der Fall, für das Jahr 2013 war keine Anpassung der Preise notwendig. Somit unterliegen auch die Abgaben an die Stadt Wien der Teuerungsrate und werden, wie alle anderen Produkte und Dienstleistungen, über die Zeit angehoben. Natürlich lohnt es sich auch hier genauer hinzusehen, denn nur gewisse Dienstleistungen machen den Löwenanteil an den gestiegenen Kosten aus. Die zu erwartenden 20 Euro Mehrkosten setzten sich mit zirka 10 Euro (50%) aus dem Bereich Müll zusammen, während sich die restlichen 50% auf die anderen Bereiche verteilen. Wobei hier die Kosten für Wasser über die Jahre gesehen eine Ausnahme bilden, mit 45% Preiserhöhung seit 2008 unterliegt Wasser als Grundnahrungsmittel in den letzten Jahren einer stetigen Teuerung.

Weihnachtsamnestie für Autofahrer
Die Parkgebühren in den gebührenpflichtigen Bezirken unterliegen ebenfalls der Valorisierungsregelung. Falls man keinen eigenen Garagenplatz oder Parkplatz zur Verfügung hat, wird man entweder über das „Parkpickerl“ oder der Kurzparkregelung zur Kasse gebeten. Hier konnte keine Steigerung über 3% festgestellt werden, somit bleiben die derzeitigen Parkgebühren so wie sie sind. Allerdings scheint hier mit 2 Euro pro Stunde für die Kurzparkzone, das Ende der Fahnenstange in Wien zukünftig noch nicht erreicht zu sein. Es bleibt natürlich generell abzuwarten, wie sich das Parkraumkonzept in Wien über die nächsten Jahre weiterentwickeln wird, aber eine Kostenerhöhung steht somit theoretisch halbjährlich im Raum.

Thema politisch heiß umstritten
Im Rahmen eines Sonderlandtags ist das Thema Gebühren und Valorisierungsgesetz auch politisch ein „heißes Eisen“ in den letzten Wochen gewesen. Während die Wiener Opposition von „Abzocke“ spricht, entgegnet die Stadtregierung die Notwendigkeit der Erhöhung zur Qualitätssicherung der kommunalen Einrichtungen. Ob nun Betriebsobjekt, Freizeitimmobilie oder Wohnraum: Die Gebührenerhöhung kommt und es bleibt abzuwarten, wie sich die Inflation ab 2014 entwickelt.

So schützen Sie Ihr Eigenheim – Einbruchshemmende Fenster

Zum Abschluss unserer dreiteiligen Serie „So schützen Sie Ihr Eigenheim“ werden diese Woche die einbruchshemmenden Fenster näher unter die Lupe genommen. Gerade bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung im Erdgeschoss, oder dem ersten Stock, sind Fenster ein beliebtes Ziel von „Langfingern“ sich Zutritt zu verschaffen. Eine einbruchshemmende Tür nutzt nur wenig, wenn die Fenster nicht ebenfalls entsprechend abgesichert sind. Natürlich gelten dieselben Regeln auch für ein Betriebsobjekt oder ein Geschäftslokal. Ein ganzheitliches Sicherheitskonzept ist nur bei entsprechender Absicherung aller potentiellen Schwachstellen ein wirklicher Garant gegen Einbruchsdelikte. Steht gar eine Leiter im Garten, oder bringt der Dieb eine mit, sind auch Fenster in mehrstöckigen Immobilien gefährdet. Deswegen sollte auch bei den Fenstern nicht gespart und in entsprechende Sicherheitstechnik investiert werden.

Einbruchshemmende Fenster und Fenstertüren
Wie bei den einbruchshemmenden Türen, sind auch einbruchshemmende Fenster durch die ÖNORM 5338 zertifiziert. Der Begriff „Sicherheitsfenster“ ist nicht geschützt und bringt somit keine geprüfte Qualität mit. Alle zertifizierten Produkte sind immer mit einer Plakette versehen und es muss ein Zertifikat über die „Bestätigung der Normkonformität“ gemeinsam mit dem Produkt vorhanden sein. Auch die Widerstandsklassen stimmen mit den einbruchshemmenden Türen überein. Wie bei den Türen sollte ab Widerstandsklasse 2 aufwärts gekauft werden, um Haus oder Geschäftslokal entsprechend zu schützen.

Nachrüsten bestehender Fenster
Schon entsprechende Türen können sehr teuer werden, wogegen Fenster auf Grund der benötigten Anzahl das Budget schon mal extrem überziehen können. Vor allem wenn es sich um eine mehrstöckige Gewerbeimmobilie oder ein großes Mehrfamilienhaus handelt. Aber auch Fenster können mit entsprechender Sicherheitstechnik nachgerüstet werden. Ein Klassiker sind Fenstergriffe mit Sperrriegel oder auch Stangenschlösser, um die Fenster verriegeln zu können. Beide Produktkategorien werden nach der ÖNORM B 5351 zertifiziert.
Hier stellt sich natürlich sofort die berechtige Frage: Warum in normale Fenster zusätzlich investieren, wenn das Glas ohne Probleme eingeschlagen werden kann? Wie bei allen Sicherheitsvorkehrungen gilt es dem Einbrecher den Versuch in das Eigenheim einzudringen so schwer, wie möglich zu machen. Das Einschlagen eines Fensters verursacht Lärm, während das Aufbrechen eines Fensterahmens meistens sehr viel leiser ist. Beim Einschlagen eines Fensters zieht der Einbrecher mehr Risiko auf sich, es sei denn er verfügt über einen Glasschneider. Jede einbruchshemmende Sicherheitstechnik kann einen Einbruchsversuch erschweren und verzögern, deswegen lohnen sich auch bei normalen Fenstern spezielle Sicherheitsvorkehrungen.

Absperrbare Fenstergriffe und Scharnierseitensicherungen
Auch Fenstergriffe können wie Türen absperrbar mit einem Schloss verbaut werden, in Kombination mit einem einbruchshemmenden Schließzylinder ergibt das schon ein gutes Maß an Sicherheit. Wie auch bei den Türen sollte der Schließzylinder maximal  3mm über den Schutzbeschlag hinaus ragen.
Doch die meisten Fenster haben noch eine zusätzliche Schwachstellte: Die Scharniere. Hier kommen spezielle Scharnierseitensicherungen zum Einsatz, die das Bearbeiten der Scharniere durch den Einbrecher verhindern sollen. Diese Kombination bietet ein gutes Maß an zusätzlicher Erschwernis und kann es schnell zu mühsam erscheinen lassen, in das Haus oder die Bürofläche „einzusteigen“.
Wie auch die anderen Produkte sind absperrbare Fenstergriffe und Scharnierseitensicherungen durch die ÖNORM B 5351 zertifiziert und sollten entsprechende Plaketten und Zertifikate aufweisen können.
Darüber hinaus empfiehlt es sich alle vorgestellten Produktkategorien ausschließlich von dafür ausgebildetem Fachpersonal montieren zu lassen. Es gewährleistet nicht nur ein Maximum an Sicherheit, sondern ist auch wichtig, falls es um Leistungen von Versicherungen geht. Alle Zertifikate, Rechnungen und Sicherheitskarten sollten gut verwahrt werden, um im Fall der Fälle den Erwerb und korrekten Einbau von einbruchshemmenden Produkten entsprechend nachweisen zu können.

So schützen Sie Ihr Eigenheim – Bestehende Türen nachrüsten

Letzte Woche hat es im ersten Teil von „So schützen Sie Ihr Eigenheim“ in unserem Blog einige Tipps über die Anschaffung von einbruchshemmenden Türen gegeben. Doch auch bestehende Türen können mit speziellen Sicherheitsprodukten nachgerüstet werden. Ein vollwertiger Ersatz für eine einbruchshemmende Tür ist das zwar selbstverständlich nicht, doch kann es durchaus Situationen geben, in denen eine Aufrüstung von einer bestehenden Tür Sinn macht bzw. es keine oder nur eine sehr teure Alternative gibt. Speziell bei alten Häusern, wie beispielsweise einer Villa oder einem Bauernhof, sind Türen oftmals außerhalb der gängigen Normen, oder eine komplette Sonderanfertigung wäre schlichtweg viel zu teuer. Hier kann durch zertifizierte Produkte zumindest ein Mindestmaß an zusätzlicher Sicherheit erreicht werden.

Der richtige Schließzylinder ist die halbe Miete
Manchmal können Türen aus verschiedenen Gründen nicht getauscht werden oder man bleibt sowieso nicht lange in der momentanen Mietwohnung. Hier kann der Austausch mit einem neuen einbruchhemmenden Schließzylinder durchaus Sinn machen. Der Zylinder ist schnell getauscht, oftmals wird nur ein Schraubenzieher benötigt, aber er bringt schon ein Mehr an Sicherheit. Wie bei den einbruchhemmenden Türen sind auch die entsprechenden Schließzylinder zertifiziert, und zwar nach ÖNORM B 5351 oder DIN 18257. Natürlich bietet ein entsprechender Schließzylinder nur in Kombination mit einem einbruchhemmenden Schutzbeschlag eine wirklich solide Basis für den Schutz von seinen eigenen vier Wänden.
Das einbruchhemmende Einsteckschloss gibt hier schon mehr Sicherheit, vor allem in Kombination mit einer Mehrfachverrieglung. Auch hierbei sollten sie auf die Zertifizierung nach ÖNORM B 5351 achten. Bei der Mehrfachverrieglung wird die Tür an mehreren Stellen mit dem Türstock versperrt. Besonders bei einem Betriebsobjekt oder einem Geschäftslokal sind solche Vorkehrungen gut investiertes Geld, auch oft bei Türen innerhalb der Immobilie. Zu jedem einbruchhemmenden Schließzylinder, egal ob in einer einbruchshemmenden Türe oder einfach so gekauft, erhält man eine Sicherheitskarte. Ohne diese Karte ist ein nachmachen weiterer Schlüssel nicht möglich, daher sollte auf diese Karte besonders gut Acht gegeben werden.

Zusatzkastenschloss und Panzerriegelschloss
Eine Tür mehrfach mit verschiedenen Schlössern abzusichern ist auch noch eine gute Möglichkeit, um die Sicherheit gegen einen Einbruch zu erhöhen. Beim Zusatzkastenschloss wird zusätzlich zum bereits bestehenden Schloss ein weiteres Schloss in der Tür verbaut. Somit müssen erst zwei Schlösser geknackt werden, um Zutritt zu erlangen, allerdings in der täglichen Praxis vom Eigentümer auch beide immer geöffnet und wieder verschlossen werden.
Beim Panzerriegelschloss verhält es sich ähnlich, nur das hier ein Riegel die Türe mit dem Türstock verbindet, der an der Innenseite der Türe montiert worden ist. Panzerriegelschlösser gibt es mit oder ohne Schließzylinder. Je nachdem kann das Schloss nur benutzt werden, wenn man in Haus oder Wohnung anwesend ist oder nicht. Es bietet zwar auch guten Schutz, aber zieht die Aufmerksamkeit von Besuchern sofort auf sich, da es nur schwer zu übersehen ist. Egal ob Zusatzkastenschloss oder Panzerriegelschloss in Haus oder Wohnbau, auch diese beiden Produkte sollten nur mit Zertifikat erworben werden. Hier gilt wie bei den anderen Schlössern auch die ÖNORM B 5351. Darüber hinaus sollten alle vorgestellten Produkte ausschließlich von dafür ausgebildeten Fachkräften montiert werden, alleine schon aus Versicherungsgründen. Im letzten Teil unserer Serie „So schützen Sie ihr Eigenheim“ werden noch einbruchshemmende Fenster genauer unter die Lupe genommen werden.

So schützen Sie Ihr Eigenheim – Die einbruchhemmende Tür

Einbruchsdelikte häufen sich um diese Jahreszeit, aber nicht weil die Täter Weihnachtsgeschenke brauchen, sondern weil die Dämmerung früher einsetzt und die Dunkelheit die Täter unterstützt. Jedoch können Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder ein Betriebsobjekt effizient geschützt werden, um es den Tätern so schwer wie möglich zu machen. Natürlich gelten alle vorgestellten Maßnahmen auch beispielsweise für eine Mietwohnung, hier sollte aber vorher mit dem Vermieter Rücksprache gehalten werden. Die Investition in Sicherheitstechnik zahlt sich langfristig aus, aber nicht nur die materiellen Güter werden geschützt. Erhöhtes Sicherheitsgefühl und die Wahrung der Privatsphäre sind vielen Menschen oft wichtiger, als Computer oder Flat-TV. Meistens versuchen Langfinger ihr Glück über eine Eingangstür, hier kann mit einer einbruchhemmenden Tür entgegengewirkt werden.

So finden Sie die richtige Tür für Ihre Immobilie
Es heißt es gibt keine Tür, die einen Einbruch verhindern kann. Es gibt nur Türen, die einen Einbruch lange bis sehr lange hinauszögern können. Allerdings wird zum Aufbrechen einer einbruchshemmenden Tür, vor allem der höheren Widerstandsklassen, sehr spezielles Werkzeug benötigt und der Lärmpegel steigt auf ein sehr hohes Niveau an. Daher scheiden für einen großen Teil der Täter Immobilien mit solch einer Tür oft schon bei der Auskundschaftung der Objekte aus.
Beim Kauf sollte auf jeden Fall auf die Zertifizierung geachtet werden. Der Begriff „Sicherheitstür“ ist nicht geschützt und sagt rein gar nichts über die Qualität und den Widerstand einer Tür aus. Einbruchshemmende Türen sind gemäß ÖNORM B 5338 zertifiziert und werden in 6 Widerstandsklassen unterteilt. Somit halten nur nach dieser ÖNORM zertifizierte Türen was sie versprechen. Wenn die Tür nicht danach zertifiziert ist, sollte man besser ein anderes Produkt mit entsprechender ÖNORM-Plakette und einem Zertifikat über die „Bestätigung der Normkonformität“ erwerben.

Welche Widerstandsklasse sollte es für meine Immobilie sein?
Die ÖNORM B 5338 unterscheidet zwischen 6 Widerstandsklassen. Grundsätzlich werden aber einbruchshemmende Türen erst ab Klasse 2 wirklich interessant, weil ab dieser Stufe auch mit Werkzeug getestet wird. Also Widerstandsklasse 2 sollte die Mindestanforderung darstellen, weil die meisten Täter zumindest über einen Schraubenzieher oder eine Brechstange verfügen werden. Jede Widerstandsklasse erschwert den Einbruch zusätzlich, beispielsweise werden Türen der Klassen 5 und 6 auf Elektrowerkzeuge und Winkelschleifer getestet. Hier spielt aber natürlich auch der Preis eine gewichtige Rolle. Für ein Geschäftslokal mit exklusiven Waren, einer Villa mit antiken Möbeln, oder einer Bürofläche mit teuren IT-Geräten, kann eine Tür der höchsten Widerstandsklasse 6 auch die Mindestanforderung darstellen. Hier gilt es den Kosten/Nutzen Faktor abzuwägen und wie hoch das persönliche Sicherheitsbedürfnis ist. Eine einbruchshemmende Tür sollte auch ausschließlich durch autorisiertes Fachpersonal montiert werden.
Natürlich stellt diese Zusammenfassung nur eine Orientierung dar und kann die individuelle Beratung durch Experten nicht ersetzen. Eine Liste mit entsprechenden Produkten kann beispielsweise beim österreichischen Normungsinstitut nachgefragt werden. Auch der Konsumentenschutz hat Sicherheitstüren umfassend getestet. In Teil 2 von „So schützen Sie Ihr Eigenheim“ wird auch die Nachrüstung von bestehenden Türen genauer unter die Lupe genommen werden.