Bewertung von Immobilien – Teil 2

Im letzten Beitrag des Privatimmobilien-Blogs wurden die Grundzüge der Immobilienbewertung kurz umrissen. Natürlich braucht es in vielen Fällen eine weit aus komplexere Bewertung, vor allem wenn der Wert von Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus ganz genau festgelegt werden muss. Bei Erbschaften, Scheidungen oder anderen Streitigkeiten braucht es einen Sachverständigen der durch gesetzlich normierte Verfahren den genauen Wert der Immobilie bestimmt, damit die Bewertung beispielsweise vor Gericht zur Anwendung kommen kann. Beim sogenannten Verkehrswertgutachten wird der Verkehrswert einer Immobilie festgelegt. Der Verkehrswert entspricht dabei dem Marktwert und das Gutachten setzt sich aus Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren zusammen. Egal ob Wohnbau, Gewerbeimmobilie oder Freizeitimmobilie, so kann der Marktwert genau ermittelt werden, was sich natürlich auch in den Kosten niederschlägt. Deswegen macht ein Gutachten durch einen Sachverständigen nur Sinn, wenn es auch wirklich benötigt wird.

Grundlagen und Vergleichswertverfahren
Der Ermittlung des Verkehrswertes ist rechtlich nach dem Baugesetzbuch geregelt. Der Preis soll nach rechtlich objektiven Kriterien und tatsächlicher Beschaffenheit der Immobilie aktuell festgelegt werden. Hier zählen vor allem das Grundstück, die Beschaffenheit des Gebäudes und andere objektive Sachverhalte dazu, jedoch keine persönlichen Umstände.
Das Vergleichswertverfahren dient dazu das zu bewertende Haus oder eine Wohnung mit anderen ähnlichen Gebäuden zu vergleichen. Hierfür sind verschiedene Kriterien festgelegt, die einen realistischen und objektiven Vergleich ermöglichen, wie etwa: Lage, Nutzung, Beschaffenheit und Zuschnitt.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden vor allem die Herstellungskosten bewertet, hier zählen die Bruttogeschossfläche, Außenanlagen und Baunebenkosten dazu. Der Grundstückswert spielt ebenfalls eine wichtige Rolle. Hier geht es also um den reinen Sachwert der Immobilie und nicht um den Ertrag, der damit erwirtschaftet werden kann. Es erfolgt also kein Vergleich, sondern die Ermittlung der tatsächlichen Kosten, wobei natürlich gerade der Grundstückspreis nun ein anderer sein kann. Dieses Verfahren ist vor allem für Immobilien interessant, die privat genutzt werden.

Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren geht es um den Ertrag, der mit einer Immobilie erwirtschaftet werden kann. Daher kommt es vor allem bei einem Betriebsobjekt, einer Bürofläche oder anderen Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Entscheidend bei diesem Verfahren sind die Erträge, also die Jahresrohmiete und der Liegenschaftszins.
In das Verkehrswertgutachten fließen anschließend alle drei Verfahren ein, je nach Immobilie natürlich mit sehr unterschiedlichen Gewichtungen, um so den objektiven Marktwert einer Immobilie bestmöglich zu ermitteln.

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