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Bewertung von Immobilien – Teil 1

Egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Gewerbeimmobilie: Beim Verkauf einer Immobilie kommt es sehr oft auf eine realistische Bewertung an, um in einem vernünftigen Zeitrahmen einen Abschluss zu erzielen. Doch auch als Käufer ist man mit einem seriösen Gutachten immer auf der sicheren Seite, wenn es um den Erwerb von Eigentum geht. Die zusätzlichen Kosten können sich für beide Seiten oftmals auszahlen, um einen schnellen und sicheren Deal abzuschließen. Jedoch eines gleich vor weg, die goldene Regel stimmt nach wie vor: Eine Immobilie ist immer so viel wert, wie jemand bereit ist dafür zu bezahlen. Gerade bei Luxusimmobilien werden oft Preise weit über dem realistischen Marktwert erzielt, aber auch bei Haus oder Wohnung können schon mal bessere Verkaufspreise oder ein Schnäppchen drin sein. Bewertungen dienen hier zur Orientierung oder vor allem für Behörden, wenn es um Erbschaft oder Streitigkeiten geht.

Lage, Beschaffenheit der Immobilie und Angebotssituation
Die Lage einer Immobilie ist wohl das wichtigste Kriterium für die Wertermittlung bei Immobilien, weil sie unveränderbar ist. Von Verkehrsanbindung, über Nahversorgung oder kulturellem Angebot spielen hier die verschiedensten Faktoren eine wichtige Rolle bei der Preisbestimmung, je nach Verwendungszweck der Immobilie. Darüber hinaus wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden. Bei der Makrolage wird die gesamte Region zur Preisbestimmung herangezogen, bei der Mikrolage die unmittelbare Umgebung. Eine Wohnung im 1. Wienergemeindebezirk kann einen höheren Preis erzielen, als eine vergleichbare Wohnung im Waldviertel. Ein Beispiel für die Mikrolage wäre die U-Bahnstation direkt vorm Haus. Dieser Umstand wird sich meistens in einem höheren Preis auswirken, als wenn die nächsten öffentlichen Verkehrsmittel 15 Gehminuten entfernt sind.
Die Beschaffenheit der Immobilie selbst ist der nächste wichtige Faktor bei der Bewertung: Größe, Baujahr, Zustand, Bausubstanz und andere wichtige Faktoren fließen hier in die Bewertung mit ein. Je mehr Möglichkeiten eine Immobilie bietet und je besser der Gesamtzustand ist, desto höher ist der Marktwert von Häuser und Wohnungen.  Darüber hinaus ist wohl das wichtigste Kriterium ob gerade ein Käufer oder Verkäufermarkt herrscht. Je größer die Nachfrage, umso höher der Preis, je höher das Angebot, desto mehr Verhandlungsspielraum ist gegeben.
TU Wien bewertet günstig Immobilien
Der Universitätsprofessor Wolfgang Feilmayr bietet mit dem von ihm entwickelten Grundstückspreis-Simulations-Modell (GPSIM) zu jeder Adresse in Österreich Immobilienbewertungen zu einem günstigen Preis an. Allerdings nur für private Wohnungen, Häuser und Grundstücke: Gewerbeimmobilien, wie ein Zinshaus oder eine Bürofläche, sind ausgenommen.  Natürlich sind solche Bewertungen nur für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie interessant. Geht es um Sachverhalte wie Scheidung, Vormundschaften oder Erbschaften muss ein Sachverständiger  samt Gutachten her. Hier geht es dann um Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren, um ein Verkehrswertgutachten zu erstellen. Mehr dazu nächste Woche in unserem Blog.